Что ждет сегмент офисной недвижимости Украины в 2021 году


Что ждет сегмент офисной недвижимости Украины в 2021 году

Источник: budport.com.ua

Негибкая позиция в переговорах с арендаторами и экономические последствия эпидемии коронавируса стали причиной взрывного роста вакантности в сегменте офисной недвижимости. Одни компании вынуждены сокращать свои помещения, другие пересмотрели подход к выбору офисных центров, а третьи вдруг резко развернулись в сторону гибких офисных пространств. Меж тем, по мнению экспертов рынка, собственникам и девелоперам бизнес-центров рано петь Лазаря: качественное переформатирование, повышенная функциональность, дополнительные сервисы и уход от традиционного понимания рабочих зон может существенно перекроить офисный рынок и вытянуть из ямы.

Несмотря на “лестные” характеристики, ушедшему 2020-му на рынке офисной недвижимости все же есть, за что сказать спасибо. Во-первых, за понимание функциональной ценности и значения рабочих зон и пространств, которые не ограничиваются одним лишь столом да стулом. Переговорки, скайзоны, конференц-румы - ранее недооцененные многими арендаторами “третьи места”, вдруг обрели новую значимость.

Ведь они-то как раз и выполняют функцию одновременно и территории общения, и зоны отдыха, и места работы, поддерживая общий командный дух и корпоративные ценности. Отсюда такое пристальное внимание к новым гибким офисным пространствам, а не просто коворкингам с единым open space пространством и уголком кафетерия.

Офисное пространство, отмечает Александр управляющий директор консалтинговой компании, - это, прежде всего, место для коллаборации. Успех бизнеса по-прежнему будет зависеть от личного взаимодействия, сотрудничества и обмена идеями. При этом кабинетная система снижает эффективность обучения и взаимодействия, а дистанционно - практически не работает. Наиболее эффективно прививать новые знания и способствовать коллаборации именно в открытом пространстве (концепция open space).

Во-вторых, поблагодарить 2020–1 можно за “взятую высоту” и перелом рынка в пользу арендатора после нескольких лет периода, когда спрос превышал предложение. Этот слом заставил тех собственников и управляющих компаний, которые законсервировали себя и здание в состоянии былого успеха, покрывшись плесенью, искать способы трансформироваться, привлечь внимание сужающегося спроса и конкурировать за корпоративный сектор с гибкими офисными проектами.

Эксперты отмечают, что именно пандемия стала тем самым “переломным рубежом”, который на данный момент изменил конъюнктуру рынка. Так, новое предложение, по данным аналитиков, составило 155 тыс. м2 - рекордный прирост за последние 7 лет; уровень объема поглощения составил около 100 тыс. м2. (в 2019 году - 170 тыс. м2), уровень вакантности вырос с 7% в начале 2020 года до 11,5% по состоянию на конец 2020 года. А наивысшая арендная ставка (prime headline rents) просела на 15%.

Спрос и вакантность на рынке офисной недвижимости Украины

В начале карантина взаимоотношения арендаторов и арендодателей в сегменте офисной недвижимости в некоторых случаях походили на осадное положение: владельцы не желали идти на уступки, о которых просил каждый второй, а компании не вывозили сложности, сыпавшиеся как из рога изобилия.

Чтобы наглядно продемонстрировать особенности первого квартала, Марта, эксперт в вопросах девелопмента международной консалтинговой компании, напоминает, что чистое поглощение в тот период составило примерно на 80% меньше, чем в соответствующих квартал 2019 и 2018.

Одним нужно было сократить площадь офиса, так как либо вынужденные увольнения, либо работа на удаленке большого количества сотрудников не располагала к аренде сотен квадратов. Другим приходилось отказываться от центрального делового района в пользу прицентральных локаций.

В случае адекватных взаимоотношений на период жесткого локдауна можно было договориться о скидках, но они не помогали, когда ограничения сняли. Началась массовая миграция компаний с целью оптимизации и сокращения расходов.

Однако не все подорвались и поспешили сменить свою локацию. Суборенда стала одним из способов для бизнеса адаптироваться к новым реалиям и получить прибыль от простоя свободных площадей. Делали это, по словам эксперта, как с привлечением собственника, так и самостоятельно, без его ведома.

В 2020 году объем валового поглощения сократился до 97 тыс. кв. м, что хоть и является самым низким показателем с 2017 года, но все же, если взглянуть ретроспективно, не предрасполагает рвать на себе волосы. “Объем нового предложения в 2020 году составил лишь половину от ранее запланированного. Однако, стоит отметить, что новое предложение 2020 года превысило объем предыдущего года на 25% и составило 125 000 кв. м, при этом общее конкурентное предложение достигло около 2,02 млн. кв. м”, - отметили в международной консалтинговой компании.

К концу года средняя вакантность, по данным экспертов, увеличилась на 4,5 п.п. г/г до 13% на фоне сдержанного спроса со стороны арендаторов, а также одного из крупнейших за десятилетие объёма нового предложение. Прайм арендная ставка на наилучшие помещения снизилась на 7% г/г и составила $25/кв. м/месяц (без НДС и операционных затрат). Запрашиваемые ставки на объекты класса А варьировались в диапазоне от $25 до $30/кв. м/месяц (-4% для нижней границы и -33% для верхней границы), а класса В - от $13 до $25/кв. м/месяц (-7% для нижней границы и -17% для верхней границы).

Чстое поглощение в 2020 году было отрицательным и достигло примерно (-26 800) кв. м GLA, что сопоставимо с годовым показателем в 2009 г. после глобального экономического кризиса. Первичная вакантность увеличилась с 6,5% в декабре 2019 года до 11,7% в конце 2020 года.

“Арендные ставки на офисные помещения наивысшего качества снизились и к концу года достигли $26/кв. м/месяц (без НДС, сервисных и коммунальных платежей). В то же время достижимые ставки аренды офисных помещений класса B и C были в диапазоне $14–17/кв. м/месяц и $9–13/кв. м/месяц соответственно”, - комментирует Марта.

В международной консалтинговой компании отмечают, что вакантность в бизнес-центрах А и В класса выросла с 7% в начале 2020 года до 11,5%, по состоянию на конец 2020 года. Вакантность в бизнес-центрах А класса выросла с 4,5% в начале года до 10,8% в конце декабря 2020 года. Вакантность класса В выросла с 7,9% до 11,7% соответственно.

Картина, по словам опрошенных консалтеров, несколько выровнялась в течение последних двух кварталов. А общий уровень вакантности в течение второго полугодия вырос лишь на 1,5 пункта.

“По результатам 2020 года стоит отметить снижение арендных ставок на офисные помещения. Максимальная базовая арендная ставка (prime headline rent) снизилась на 15% и остановилась на уровне $26/м2/месяц”, - отметили эксперты.

Запросы арендаторов

Пережив сложный период жесткие ограничений и спада деловой активности, бизнес постепенно начал выбираться из сложившейся ситуации, оценивать перспективы и осматриваться на местности. Не обошли вниманием и вопрос офисов. Для многих арендаторов, по словам совладелицы компании по управлению коммерческой недвижимости Виктории, одним из основных пожеланий стало отсутствие привязки к срокам аренды и возможность в идеале арендовать небольшие кабинеты-офисы или коворкинги.

“Трендовыми запросами наших клиентов из сферы IT стали увеличение площади на одно рабочее место, запрос на установку парковок для электросамокатов, наличие электронных измерителей температуры в холле и в офисе, ежедневная тщательная дезинфекция помещений, в зонах CW переход на бесконтактные средства гигиены (мыло, полотенца, сенсорные кнопки)”, - делится наблюдениями Виктория.

Ковидная реальность заставила, по ее словам, уделять особое внимание чистоте зон общественного пользования, ввела моду на одноразовую экологичную посуду, а также привела к отказу от шеринга. “Не делимся едой, ручками, листами и калькуляторами - минимум соприкасаний”, - пояснила Виктория.

Уровень требований к зданиям со стороны арендаторов сейчас заметно повышается, новые инновационные офисные центры будут пользоваться большим спросом, что наложит дополнительное бремя на устаревшие и негибкие здания.

“Дополнительным конкурентным преимуществом может стать наличие в бизнес-центре удобств продиктованных пандемией. Это, в свою очередь, бесконтактные технологии, наличие больших лаунж-зон и лобби”, - уверены аналитики.

Гибкие офисы Киева: в чем суть и каковы перспективы

Незаметно “нишевость” гибких офисных решений, которую использовали как артиллерию в маркетинговом продвижении на поле боя офисного сегмента, уже потеряла свою значимость в первородном понимании. Гибкие офисы превратились в основное стратегическое решение и для корпоративного сегмента традиционных бизнесов, и для небольших только стартовавших бизнесов.

Гибкие офисы появляются и как отдельные проекты, и в составе некогда традиционных бизнес-центров. По словам Юлии, эксперта по коммерческой недвижимости, в Европе и США давно норма наличие флекс-офиса в БЦ. “Это позволяет любой компании легко открыть офис, а потом масштабироваться по мере необходимости, при этом не меняя локацию. Когда у тебя нет гибкого офиса в здании, легко потерять пул быстроразвивающихся компаний-арендаторов, которые не могут заякориться исключительно из-за отсутствия решения под них с перспективой быстрого роста”, - отметила она.

В целом гибкие офисные решения, предлагают для арендатора сокращения капитальных затрат или их полное отсутствие, поскольку и ремонт, и мебель, и технологии уже там.

Бизнесы чаще всего используют гибридную модель и оптимальный для себя вариант: например, комбинируя работу команды в head-офисе и коворкинге или же объединяя концепцию hot-desking с незакрепленными рабочими местами в собственном офисе и работу в удаленном режиме.

Растет популярность, также у модели «hub-and-spoke», суть которой кроется в наличии центрального офиса для важных встреч и мероприятий параллельно с сетью меньших офисов-сателлитов, рассредоточенных по городу и расположенных ближе к месту проживания сотрудников - именно гибкие офисные решения могут удовлетворить такие запросы.

Как изменится рынок офисной недвижимости Украины в 2021 году

Эксперты международной консалтинговой компании прогнозируют, что в течение 2021 года динамика спроса на офисные помещения в Киеве в целом останется на текущем уровне, а вот дальше все будет зависеть от последствий пандемии для бизнеса, общей экономической ситуации и делового климата в Украине.

Девелоперская активность в сегменте офисной недвижимости, отмечает Марта, останется значительной: в 2021 году в эксплуатацию планируется введение около 160 тыс. кв. м офисных площадей высокого качества.

Среди основных объектов офисной недвижимости, запланированных ко введению в эксплуатацию в Киеве в 2021 году стоит отметить:

  • БЦ Метрополь (44 400 кв. м);
  • БЦ Magnett (40 000 кв. м);
  • БЦ Лукьяновский (22 000 кв. м);
  • БЦ на ул. Бажана (21 280 кв. м);
  • БЦ на ул. Короленковской, 4 (фаза 1, 18 000 кв. м);
  • БЦ Воронин (17 200 кв. м);
  • БЦ Eleven (фаза 3, 16 490 кв. м);
  • Инновационный парк UNIT.City (фаза 4, 5, 13 320 кв. м);
  • БЦ на ул. Гетьмана, 4 (12 250 кв. м);
  • БЦ Wave Tower (12 070 кв. м);
  • БЦ на ул. Андреевской (12 000 кв. м);
  • БЦ на ул. Спасской, 25/14 (11 318 кв. м);
  • БЦ на Вознесенском спуске, 28 (5 500 кв. м).

Эксперты прогнозируют новое предложение на уровне 180 тыс. кв.м. “Среди основных трендов на офисном рынке с точки зрения пользователя / арендатора станет формат Work-From-Anywhere, то есть повышение гибкости формата работы. Использование офиса будет все больше ориентироваться на технологии, гибкость, открытость и коллективную работу, типичные офисные помещения старого образца неизбежно будут устаревать”, - отметили в консалтинговой компании.

Эксперты предполагают, что цены, в частности в классе А, не просядут значительно и будут держаться в столице на уровне второй половины 2020 года ($25–30 + ПДВ и эксплуатационные платежи), пока не будут завершены и введены в эксплуатацию несколько новых бизнес-центров: по прогнозам, около 500 тыс. кв.м, что может повлечь снижение ставок.

Хотя до такого существенного пополнения, конечно же, придется дожить в период острой трансформации и переформатирования сегмента. К тому же, напоминает Александр, часть проектов в стадии реализации уже более 5 лет, и не все в полной мере соответствуют новым потребностям арендаторов, которые предполагают создание комфортной рабочей среды не только внутри офиса, но и за его пределами. А те, кто не соответствует ожиданиям, как известно, остаются далеко позади в столь конкурентной среде.

Офис будущего, по мнению экспертов, станет в большей степени местом созидания новых идей и added value, достигаемых в результате коллективной работы.

“Офис станет площадкой, привлекающей команды к встречам, обучению, трансферу знаний, адаптации, социальному взаимодействию, к участию в корпоративной культуре и развитии бренда. Этого достаточно сложно достичь на «удаленке». В случае же, когда сотруднику понадобится сосредоточиться на решении определенной задачи, логично организовать специальные пространства в офисе, где будет возможность сконцентрироваться на задаче без шума и отвлекающих факторов», - добавляет в компании.