Как выживут новостройки Киева во время карантина: прогнозы и мнения экспертов


Как выживут новостройки Киева во время карантина: прогнозы и мнения экспертов

Источник: 100realty.ua

Несмотря на карантин, многие стройки в Киеве не остановились. К тому же, 8 апреля Кабмин добавил объекты выполнения строительных работ в список тех, кому разрешено работать в карантин.

Покупают ли сейчас квартиры в новых домах, что происходит на рынке, какие основные риски для застройщиков, что будет после окончания карантина, узнавал портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua.

Стройки могут остановиться, в том числе из-за проверок

На данный момент правоохранительные органы проверяют строительные площадки Киева на предмет соблюдения ограничительных мер. По словам Андрея Рыжикова, СEO и управляющего партнера девелоперской компании DC Evolution, строителям выписывают протоколы за нарушения и пока работы продолжаются, но как будет дальше пока неизвестно (материал готовился к публикации 8 апреля – ред.).

В то же время застройщики стараются максимально обезопасить своих сотрудников и требуют от них соблюдения правил гигиены и безопасности (частое мытье рук и ношение масок).

По словам президента ПАО ХК «Киевгорстрой» Игоря Кушнира, компания сократила количество сотрудников в офисах и обеспечила их всем необходимым. Стройки не остановлены, работы идут по графику. У компании есть денежные резервы для работы в кризисной ситуации. В первую неделю карантина запросов на покупку квартир не было, но сейчас ситуация нормализовалась.

Александр Изаров, руководитель проекта Rusaniv Residence, говорит, что девелоперы не готовы рисковать и попадать под штрафы. «В 10 и более объектах, строительство которых началось в феврале-марте 2020 года, сейчас наблюдается технологический перерыв в связи со свайными работами. По моему мнению, ситуация со строительством усугубляется еще и тем, что нет четких предписаний/разъяснений касательно того, можно ли вообще вести какие-либо строительные работы и при каких условиях безопасности для строителей. Мало кто из девелоперов готов рисковать здоровьем своих сотрудников и попадать под неоправданные штрафы. С другой стороны, любая приостановка строительства – это определенные дополнительные риски для будущих покупателей. Поэтому всеми-правдами и неправдами застройщики пытаются вести строительство. Покупателю очень важно видеть, что работы продолжаются, не смотря ни на что», – отмечает Изаров.

Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК Polaris Home&Plaza заявляет, что за последнюю неделю темпы строительства на рынке снизились

«С одной стороны полной остановки на рынке не наблюдается и не предвидится, но уже в 40% объектов существенно снизилась строительная активность. Карантин – это вызов рынку с непредсказуемыми последствиями. Я не исключаю, что при продлении карантина, до лета более-менее стабильное строительство продолжится лишь в 60-80 объектах, преимущественно на завершающих и начальных этапах строительства. При этом в 50-60 объектах есть достаточный финансовый запас, чтобы вести работы, не оглядываясь на уровень спроса. То есть, другими словами, в 1/3 объектов, возводимых в Киеве, существует финансовый запас прочности», – говорит она.

Продажи идут, сделки оформляются

По информации застройщиков, количество потенциальных запросов (звонки, обращения через формы обратной связи) сократилось существенно – в 2-2,5 раза. При этом резко увеличился отложенный спрос: в эконом-сегменте – на 20%, в объектах новых форматов – на 45-60%, на объекты комфорт-класса – на 25-30%, на бизнес-жилье – 20-25%.

«Начиная со второй половины марта спрос по понятным причинам сократился: в объектах эконом-класса на 60%, в объектах новых форматов – на 15%, в объектах стандартного комфорт-класса – на 30%, в объектах бизнес-класса – на 30-35%, на элитное жилье, как самый немассовый сегмент, особых изменений не наблюдается», – констатировала Анжелика Саакян.

Она называет ключевые факторы, которые в дальнейшем отразятся на рынке новостроек Киева.

  1. Точные сроки окончания карантина или его ослабления, которое позволит потенциальным покупателям не участвовать в карантинном «квесте», а более-менее комфортно посетить отдел продаж,
  2. Курс национальной валюты. Если до конца апреля курс будет оставаться в рамках 27-28 грн. за доллар, то это позволит многим потенциальным покупателям вернуться на рынок,
  3. Уровень цен застройщиков. Если производители стройматериалов, понимая сложность ситуации, не прибегнут к резкому изменению ценников, то это даст возможность застройщикам удержать существующий порядок цен, что будет на руку потенциальным покупателям,
  4. Общеэкономическая и политическая стабильность, которая во власти Кабинета министров и народных депутатов. Именно от предпринятых ими мер будет зависеть, будет ли мягким выход украинского бизнеса из кризиса.

На рынке новостроек Киева изменилась форма обращений. По словам отмечает Романа Савченко, генерального директора компании UTG Residence, сейчас активно используются такие инструменты продаж как виртуальные туры, приложения дополненной реальности, программы для дистанционного общения клиента с отделом продаж.

Для оплаты используются современные способы подписания договоров с помощью электронной цифровой подписи, расчет производят с банковской карты.

По словам Елены Биберовой, Генерального директора АН «Благовест», оформить сделку на рынке можно без проблем, хотя и времени на это сейчас уходит больше. Специалисты, задействованные в оформлении сделки, работают по предварительной договоренности, государственные органы также продолжают рабочий процесс. На время оформления влияет ограничение на передвижение людей, но в то же время договоры купли-продажи можно оформить.

За последние 2 недели украинцы забрали из банков до 4 млрд. грн и 12 млн. долларов. Александр Изаров уверен, что часть этих денег будет вложена именно в первичную недвижимость: «По моим оценкам, около половины этих средств (преимущественно вклады свыше 500 тыс. грн) будут направлены в покупку жилья, как безальтернативный на сегодняшний день способ сохранения и приумножения средств. Я считаю, что после окончания карантина в течении месяца-двух будет реализовано до половины всего накопившегося отложенного спроса (порядка 400-500 квартир)».

Инвесторы не смогут вовремя погасить рассрочку

На первичном рынке Киева большая доля квартир, купленных в рассрочку, и существует серьезный риск того, что потеряв работу, инвесторы не смогут выплатить оставшуюся сумму за квартиру. Как следствие – у застройщиков могут возникнуть финансовые проблемы с завершением строительства.

Роман Савченко настаивает, что помочь должно государство – дешевыми деньгами для застройщиков и кредитными ресурсами для покупателей.

Александр Изаров считает, что застройщикам придется идти на компромисс с инвесторами, которые не смогут в срок выплатить рассрочку: «До марта 45-50% всех квартир приобреталось при помощи рассрочки. Этот механизм был востребован во всех сегментах жилья. Но на данный момент оптимальный вариант использования рассрочки – это приобретение квартир на этапе котлована. На более поздних стадиях строительства покупатели будут использовать преимущественно 100-процентную оплату стоимости квартир. Но, в общем и целом, очевидно, что количество людей, приобретающих жилье в рассрочку, может сократиться, и покупательское соотношение будет таковым: 35% при помощи рассрочки, 65% при помощи 100-процентной оплаты. Каждый застройщик заинтересован в том, чтобы рассрочка была погашена. Вполне вероятно, что такие вопросы будут решаться индивидуально в зависимости от оставшегося срока погашения, размера первоначального взноса. Застройщики готовы идти на уступки, понимая, что имиджевые риски достаточно высоки. Сейчас деятельность каждой компании как на ладони. И компании понимают, что именно сейчас может проявиться их клиентоориентированность. И потом: застройщик – не коллектор, чтобы заниматься стяжательством. В сложной ситуации оказались многие, но только в компромиссе можно достичь стабильности».

Рынок недвижимости Киева после карантина

По прогнозам г-жи Саакян, при самых пессимистических раскладах, остановиться может каждый второй объект эконом-класса жилья. Велика вероятность, что строительство объектов «комфорт+», « бизнес+» и ЖК новых форматов (многофункциональные комплексы, live-work-play) продолжится практически в полном объеме.

«Во-первых, строительство таких объектов требует, чтобы у застройщика была финансовая база, как минимум, 50-60% от сметной стоимости строительства. Во-вторых, такие объекты чаще всего возводятся в партнерстве сразу нескольких компаний. На сегодняшний день до 15% строящихся объектов – это партнерские проекты. В-третьих, это повышенный покупательский спрос именно к такому жилью. Объекты новых форматов – это будущее рынка. А любой, даже «карантинный» кризис стоит воспринимать, как проверку стратегии развития строительного бизнеса. Те компании, которые стали на новые рельсы (понимаем, что себестоимость объектов новых форматов в среднем на 20% выше, чем на объекты эконом-класса), смогли предусмотреть важность наличия собственных средств для строительства. Ведь еще 2 года назад строительство только за счет инвесторов сулило значительные риски, как застройщику, так и покупателям», – считает она.

Пока еще рано говорить, что будет с рынком после окончания карантина, ведь точных сроков его отмены пока никто не знает.

«Но боюсь предположить, что в Киеве могут существенно увеличится сроки задержки с вводом объектов в эксплуатацию в среднем на 6-9 месяцев. Также не исключаю, что, к сожалению, количество долгостроев в Киеве вырастет на 30-40 объектов. Не все компании смогут выжить в таких неблагоприятных условиях. Поэтому многое будет зависеть от того, что государство предложит строительному бизнесу. На мой взгляд, чтобы избежать появления новых долгостроев, необходимы краткосрочные кредиты сроком на 2-3 года по 3-5%. Я убеждена, что все объекты жилого строительства должны быть закончены», – уверена Саакян.