Купівля офісів в житлових комплексах Києва: пропозиція обмежена і ціни ростуть


Купівля офісів в житлових комплексах Києва: пропозиція обмежена і ціни ростуть

Джерело: 100realty.ua

В сучасних житлових будинках в більшості випадків перші, а іноді і другі поверхи є нежитловими приміщеннями, часто-густо – під розміщення офісу.

Портал столичної нерухомості 100realty.ua дізнався, як та за яку ціну купити офіс в Києві в житлових комплексах та хто найчастіше купує такі об'єкти.

Ціни на офіси в Києві пішли вгору

У порівняння з приміщеннями в бізнес-центрах, офіси в житлових комплексах – вигідна покупка. Ціна залежить від місця розташування будинку, його характеристик.

«Вартість офісних приміщень у житлових комплексах традиційно залежить від їх розташування. Так, найбільш затребуваними є приміщення в будинках, які будуються в CBD (центральний діловий район) міста. Важливим критерієм для покупців при виборі офісу є віддаленість від метро, оскільки багато співробітників вважають за краще користуватися громадським транспортом. Решта критеріїв, які впливають на ціну квадратного метра офісних приміщень в житлових комплексах це клас ЖК, інфраструктура, наявність парковки, наявність окремого входу в приміщення та інше», – говорить Сергій Немирівський, керівник департаменту офісної нерухомості NAI Ukraine.

Так, за даними компанії, для Києва ціни за квадратний метр офісної нерухомості в новобудовах Києва в 2018 році становили 1700-3000 дол./кв. м для центральних районів, 1500-2200 дол. / кв. м для районів, прилеглих до центральних і 900-1200 дол./кв. м для віддалених від центру районів Києва.

При цьому ціни на офіси в Києві не стоять на місці. За 2018 рік за даними NAI Ukraine спостерігалося збільшення вартості квадратного метра офісних приміщень в нових житлових комплексах в середньому на 5-10%.

На сьогоднішній день ціни на офісні приміщення в житлових комплексах Києва, за даними Олени Бібєровой, Генерального директора АН «Благовіст», в центральних районах становлять 2500-3000 тис. дол./кв. м. У інших районах столиці – 1500-2000 дол./кв. м. Найбільш популярні приміщення – 80-100 кв. м.

«Комерційна нерухомість в новобудовах користується попитом у інвесторів, оскільки вимагає значно менших витрат на приміщення, щоб отримувати від нього дохід. Так, наприклад, у випадку з офісною нерухомістю, приміщення зазвичай здається в оренду в стані shell & core (після будівельників), і орендарю надаються ремонтні канікули, за час яких він робить ремонт згідно своїх потреб», – пояснює пан Немировський.

При покупці офісу в Києві у новому ЖК зберігається можливість перепланувати простір та спроектувати його під свої потреби

Він також стверджує, що однією з причин збільшення вартості продажу офісних приміщень в ЖК є той факт, що їх ціна все ще залишається істотно нижче, ніж вартість приміщення в професійному бізнес-центрі. А наявність хорошої інфраструктури в ЖК (спортивний клуб, заклади громадського харчування, зони відпочинку і дозвілля) практично надає для співробітників той же рівень комфорту і зручності, що і сучасні бізнес-центри.

Пропозиція не встигає за попитом на офіси в Києві

За оцінками експертів в ЖК столиці поки не достатньо приміщень для розміщення офісів в Києві. На ринку є незадоволений попит.

За словами Олени Бібєровой, найчастіше комерційні приміщення в житлових комплексах, особливо в центральних районах, купують для розміщення торгових об'єктів, об'єктів сфери послуг, оскільки окупність таких інвестицій становить в середньому 7-8 років. При цьому власник може щорічно підвищувати орендну плату в середньому на 10% в рік. У центрі офіси в ЖК купують частіше для підтвердження статусу. Приміщення в новобудовах, віддалених від центру (Солом'янський, Голосіївський, Шевченківський, Дарницький), більш популярні тоді, коли власнику байдуже, як і скільки за часом будуть добиратися його співробітники на роботу. Тому в нецентральних районах пропозицію і попит вищий.

На ринку знижується вакантність і в професійних бізнес-центрах, що говорить про розвиток бізнесу і затребуваності офісних приміщень, тому попит буде рости.

За даними компанії NAI Ukraine вакантність в БЦ Києва в кінці 2018 року склала 6,5%.

«При проектуванні нових ЖК цей момент враховується і все більше застосовується концепція, при якій перший-другий поверхи будинку відводять під торгові приміщення, а кілька наступних під офіси. Більш того, наскільки мені відомо, в даний момент одні з лідерів на ринку житлової нерухомості розглядають можливість збільшення проектних офісних площ в одному з будинків в ЖК в Голосіївському р-ні Києва з 2000 кв. м. до 20000 кв. м. Цей факт є підтвердженням зростаючого попиту на офісні приміщення і більшу дохідність порівняно з житлом», – говорить Сергій Немировський.

Хто купує офіси в новобудовах Києва

За традицією за останній рік більшу частину серед компаній, які орендували офіси в Києві склали IT-компанії. Значну частину угод з купівлі офісів в новобудовах склали покупки приватних інвесторів для подальшого перепродажу або здачі в оренду.

«Це пов'язано з тим, що, наприклад, темпи зростання IT компаній в 2018 році склали в середньому 30% і, відповідно, вони вважають за краще залишатися мобільними і не прив'язуватися до конкретної локації», – говорить експерт.

Світле майбутнє

Експерти прогнозують подальший розвиток ринку офісних відвідувань в новобудовах.

«Цьому сприяє дефіцит якісних офісних приміщень в професійних бізнес-центрах A і B класу, а також недостатні темпи будівництва нових об'єктів. Тому, ті забудовники, які зуміють вже на етапі проектування врахувати специфічні вимоги, які зараз надаються до офісних приміщень (професійні системи вентиляції і кондиціонування, безпека та охорона, наявність окремого входу, розвинена інфраструктура і т.д.) зможуть отримати додаткову прибутковість від реалізації таких площ», – вважає Немировський.