Мало и дорого. Как 2020 год «подкосил» первичку и что с ней будет в следующем году


Мало и дорого. Как 2020 год «подкосил» первичку и что с ней будет в следующем году

Источник: minfin.com.ua

В 2021 году застройщики намерены взвинтить цены. Новостройки могут снова подорожать, как минимум, на 15%. «Минфин» разбирался, что происходит на первичке и почему растут цены.

2020 год был непростым для украинского рынка недвижимости. Особенно пострадала первичка. Карантин, скандал с «Аркадой», рост курса доллара, из-за которого и гривневые цены на квадратные метры двинули вверх, — вот неполный перечень фактов, «раскачивавших» новостройки.

Последствия карантинного года повлияют на ситуацию на первичке в 2021 году. Возможны и новые сюрпризы.

Карантин и «эффект маятника»

Застройщики выделяют несколько факторов, которые определяли тенденции на рынке новостроек в 2020 году.

№ 1 Карантин

Впервые карантин ввели в марте 2020 года. Тогда остановились многие стройки по всей стране.

«И покупатели, и застройщики длительное время пребывали в состоянии неопределенности. На некоторых объектах были приостановлены строительные работы, существенно снизились продажи. Для многих компаний форс-мажорные обстоятельства стали настоящим испытанием: невозможность вести строительство из-за временных ограничений, низкие продажи потенциально могли стать причиной банкротства», — рассказывает управляющий партнер Caspian Service в Украине Чингиз Кишиев. Однако, по его словам, сейчас нет информации, что кто-то из девелоперов не может продолжить свои проекты. И это главный результат: рынок выжил, практически на всех объектах продолжается строительство.

«Конечно, велика вероятность того, что многие ЖК не будут введены в срок: в зависимости от стадии строительства, спроса и наличия средств на продолжение строительства задержки со вводом объектов в эксплуатацию могут составить от 6 до 12 месяцев», — прогнозирует Кишиев.

В мае рынок активизировался — карантин смягчили, и люди кинулись в отделы продаж. Отложенный спрос привел к резкому увеличению сделок на первичке. Это позволило застройщикам повысить цены.

«В некоторых объектах, где строительные работы были выполнены на 50% и более, уровень продаж на 30−40% превысил ожидаемые показатели. Ситуация с ценами зеркально повторяла уровень спроса: на объекты, которые пользовались повышенным спросом — ЖК новых форматов, объекты повышенной комфортности в Киеве и ближайшем пригороде — цены увеличились более чем на 10%», — констатирует Кишиев.

№ 2 Коллапс ГАСИ

Еще один фактор, который определял развитие первички — это реформа ГАСИ, точнее, ее провал. ГАСИ долгое время считалась одним из самых коррупционных ведомств в строительной отрасли. О размерах взяток за получение разрешительных документов и ввод домов в эксплуатацию на рынке ходят легенды. Поэтому было решено реформировать всю систему. Но реформа застропорилась, что практически парализовало рынок.

«Ситуация была близка к коллапсу: уже построенные объекты невозможно было ввести в эксплуатацию, при этом многие проекты, старт которых был запланирован на 2020 год, отложились до лучших времен. Количество новых проектов в 2020 году из-за этого оказалось в среднем на 30−35% ниже, чем в прошлом. Это сказалось на уровне доверия покупателей к первичному рынку. Люди стали отказываться вкладывать средства на стадии котлована из-за рисков, что стройку могут не закончить», — отмечает эксперт рынка недвижимости Виктория Нерода.

Менеджер проекта компании «КПС Групп» Сергей Овчинников добавил, что, по данным главного управления статистики Киева, количество введенного в эксплуатацию жилья за девять месяцев 2020 года упало на 49% — до 254,1 тыс. кв. м, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

На сегодняшний день ситуация остается неопределенной.

«Полноценный запуск э-системы в градостроительстве отложен до апреля 2021 года. И пока не ясно, как будет работать ГАСИ, будут ли выдаваться разрешения на строительство, как станут вводить объекты в эксплуатацию. Чтобы реформа оказалась эффективной, ее нужно проводить комплексно, параллельно решая и ряд других вопросов, например, защиты прав инвесторов, стимулирование ипотеки и др. На данный момент пауза в реформировании ГАСИ повышает риски для застройщиков и покупателей. Ведь рынок уже не живет по-старому, а новые условия еще не созданы», — отмечает Кишиев.

№ 3 Курс доллара и ценники в новостройках

В этом году заметно вырос курс доллара. С одной стороны, это стало хорошей новостью для застройщиков. Ведь ценники на новостройки в прошлом году зафиксировали в гривне по курсу около 29 гривен за доллар. А когда гривна укрепилась, украинцы, которые откладывают на новое жилье в валюте, оказались перед выбором — переплатить за квадратные метры в долларах или же подождать, пока курс снова рванет вверх. И многие решили взять паузу.

Но украинцы недооценили аппетиты застройщиков. Как только доллар начал дорожать, они снова заговорили повышении цен на первичку. Хотя, казалось бы, прайсы и так были посчитаны по курсу под 29 гривен за доллар. Аргументы застройщиков не новы — подорожание стройматериалов, рост зарплат, новые риски. Все это завышенный курс в прайсах, якобы, уже не перекрывал.

Для повышения цен выбрали самый удачный момент — после ослабления карантина в мае, когда спрос начал расти. Подорожание не было равномерным: застройщики учитывали спрос и уровень ожидаемой прибыли именно в долларовом эквиваленте.

«Если себестоимость строительства в этом году осталась практически без изменений(из-за снижения темпов строительства), то на фоне экономической неопределенности многие компании переписали свои ценники по курсу 30−31 гривен за доллар. При этом квартиры эконом-класса подорожали не более чем на 5−7%, квартиры комфорт-класса — уже на 10%, жилье новых форматов — на 12−15%, квартиры бизнес-класса — на 8%, а премиум-класса — на 3−5%. Нередко процесс ценообразования был оторван от реальности. Это отпугнуло покупателей, к примеру, эконом-жилья и квартир комфорт-класса — они начали искать для себя другие варианты», — говорит директор по маркетингу ЖК Basa City Виктория Погасий.

Чтобы не допустить оттока покупателей, многие застройщики, формально повышая цены, начали давать скидки под конкретного клиента — до 10% от прайса.

№ 4 Крушение «Аркады»

Испытанием для киевской первички стал и скандал вокруг строительной империи «Аркады».

Напомним: 25 августа НБУ признал неплатежеспособным банк «Аркада». Автоматически без денег остались и связанные с банком застройщики — «Аркада- Строительство» и «Будэволюция». Они строили в Киеве порядка 40 домов в Голосеевском(ЖК «Эврика») и Дарницком(«Патриотика») районах. В ЖК «Эврика» только 6 домов сданы в эксплуатацию, более 20- не окончены. В ЖК «Патриотика» 47 домов уже готовы, но пять — под вопросом.

Киевские власти обещали решить проблему людей, оставшихся и без жилья, и без денег. Объекты «Аркады» были переданы «Киевгорстрою» на аудит. Отдельно должны решить, кто их достроит. Но уже сейчас понятно, что на достройку домов не хватает до 4 млрд гривен. Поэтому заговорили об идее достройки с доплатой, то есть у людей могут потребовать денег. Понятно, что инвесторы против.

Но независимо от того, как решится вопрос с «Аркадой», по первичке был нанесен новый сокрушительный удар.

«Еще одно подтверждение, что в Украине практически любой застройщик, даже очень крупный, не застрахован от рисков вылета с рынка. И без защиты прав покупателей, без четкого и прозрачного регламента деятельности застройщика, такие банкротства могут повториться. Главное последствие для отрасли — это снижение доверия покупателей к первичному рынку. Более 13 тысяч обманутых инвесторов, и вопрос возмещения им потраченных средств или жилья переходит уже в разряд государственных решений», — говорит Овчинников.

Эксперты также прогнозируют: люди будут бояться «котлованов» и станут вкладывать деньги в объекты, построенные, как минимум, на 50%. Это усложнит вывод на рынок новых комплексов, ведь у многих компаний попросту нет денег, чтобы строить за свой счет, а не за средства покупателей.

Чего ждать в 2021 году

По мнению Виктории Погасий, в следующем году развитие первички будет определять несколько тенденций.

Популярность объектов новых качественных форматов будет расти. «Не исключено, что в 2021 году более 65−70% всего спроса придется именно на такие объекты», — говорит эксперт. Речь идет о домах с хорошей инфраструктурой, желательно, закрытыми дворами, территорией «без машин»(парковка — за пределами ЖК или подземная). Также растет популярность низкоэтажной застройки в пригороде, в частности, таунхаусов и дуплексов.
Люди будут предпочитать вкладываться в объекты на завершающих стадиях строительства. Для новых очередей известных проектов показатель готовности составит 30−40%. Покупатели боятся инвестировать в «котлованы», даже от известных застройщиков. Все меньше людей согласны на такие сделки даже при условии хороших скидок.
Увеличится доля компаний, которые строят за счет собственных средств. «Вполне вероятно, что количество проектов, реализуемых по этой бизнес-модели, может возрасти с 20% до 25%», — говорит Погасий.
Цены на жилье эконом-класса в гривневом эквиваленте вырастут незначительно — не более чем на 3−5%. В остальных же сегментах ожидается рост на 10−12% и более. Наибольший рост — в объектах новых форматов, который в гривне может превысить 15%.
«Гривневые цены, скорее всего, будут расти. В некоторых объектах этот рост будет мотивирован общими инфляционными показателями, а в некоторых — высоким покупательским спросом(как, например, объекты формата nature friendly в пригороде Киева или „город в городе“ в самой столице). Что касается цен в долларовом эквиваленте, то для 85% строящихся объектов они в лучшем случае останутся на прежнем уровне», — прогнозирует Нерода.

Если в стране не будет экономических и политических потрясений, а реформа ГАСИ завершится и будет успешной, количество новых объектов может увеличиться на 20−30%. Но все же будет на 10−15% ниже, чем в 2019 году.

Впрочем, по словам Овчинникова, восстановление нормальной работы ГАСИ «отложено на весну непонятно какого года». До этого времени рынок будет пребывать в подвешенном состоянии. Многие компании попросту не рискнут выводить на рынок новые проекты. «Вполне вероятно, что в 2021 году объемы строительства не превысят уровень 2020 года. То есть, предложение на рынке будет сокращаться», — допускает эксперт.

Но рынок неоднороден. Уже в течение нескольких лет мы наблюдаем процесс разделения объектов по концептуальным характеристикам и качеству строительства. Процесс дифференциации продолжится. Часть проектов будет улучшаться, с точки зрения комплексного подхода и инфраструктуры. Именно в таких проектах и будут расти цены. А вот проекты эконом-класса будут конкурировать между собой ценой.