Новые условия аренды офисов в Киеве: что выгодно арендовать и как торговаться осенью 2020 года


Новые условия аренды офисов в Киеве: что выгодно арендовать и как торговаться осенью 2020 года

Источник: 100realty.ua

После карантина в Киеве освободилось много привлекательных по цене офисов в Киеве, предложение выросло, и у арендаторов есть широкий выбор. О том, какая сейчас аренда офисов в Киеве и как получить скидку от собственника, узнавал портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua.

Офисы в Киеве строили, не смотря на карантин

Девелоперская активность в течение первого полугодия 2020 года в основном не приостанавливалась, несмотря на пандемию и карантинные ограничения.

«В течение первого полугодия 2020 года было введено в эксплуатацию семь офисных центров с суммарной арендной площадью около 69 тыс. 623 кв. м», – сообщили аналитики Colliers International (Украина).

«Несмотря на действующий в Украине адаптивный карантин, ключевые игроки на рынке офисной недвижимости в Киеве возвращаются к обычной работе, но все же находятся в выжидательной позиции, пытаясь приспособиться к новым правилам. Строительство офисных проектов продолжается, и новые объекты вводятся в эксплуатацию. Заявляемые сроки ввода в эксплуатацию некоторых объектов были перенесены, но подобное происходило и в обычные годы до пандемии СOVID-19 в Украине и в мире. Сотрудники многих международных и украинских компаний, особенно в ІТ сегменте, еще продолжают работать удаленно, но в своем большинстве от своих арендованных площадей они не отказываются. По оценкам компании, в течение второго квартала 2020 года вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве выросла лишь на 2% и в конце июня достигла 8,8%», – говорят эксперты Cushman & Wakefield.

По данным консалтинговой компании NAI Ukraine вакантность на рынке офисной недвижимости возросла на 3% до 12% в первом полугодии 2020 года, он резко сократилась активность заключения новых арендных договоров. Вместе с возрастающим новым предложением, такая ситуация окажет давление на ставки аренды офисов в Киеве.

Что с арендными ставками на офисы в Киеве

В компании NAI Ukraine утверждают, что в среднем по рынку ставки на аренду офиса за первое полугодие «просели» на 20%, преимущественно за счет новых договоров аренды, хотя и по текущим удается достичь получения скидок.

«Прайм-ставка сегодня на уровне 25 долл. США/кв. м, но состояние помещения – более продвинутое», – говорят эксперты.

По данным Марты Костюк, руководителя департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента компании Cushman & Wakefield, в январе-июне 2020 года преобладали сделки, связанные с переездом компаний, а также присутствовали сделки по подписанию предварительных договоров аренды. Вследствие влияния пандемии СOVID-19 на рынок офисной недвижимости, арендодатели в сегменте стали более гибкими в переговорах, и базовая арендная ставка на наилучшие офисные помещения в центральных районах города снизилась примерно на 10% и составила 27 дол./кв. м в месяц (без НДС, сервисных и коммунальных платежей).

Аналитики Colliers International (Украина) сообщили, что сейчас средние арендные ставки в Киеве такие:

  • Класс A: 20-30 долл./кв. м/месяц;
  • Класс B: 12-20 долл./кв. м/месяц;
  • Класс С: 8-12 долл./кв. м/месяц.

«Арендаторы офисных помещений не освобождались от уплаты аренды на законодатель-ном уровне в отличие от арендаторов торговых помещений, многие владельцы бизнес-центров шли на компромисс и предоставляли скидки на период карантина в размере 20%-50%. Скидки предоставлялись в индивидуальном порядке, а размер скидки, в том числе зависел от того, насколько бизнес арендатора пострадал от последствий пандемии, деловых отношений с арендодателем и имиджем арендатора. Скидки предоставлялись преимущественно на условиях увеличения сроков аренды или же с увеличением арендной ставки после восстановления бизнеса в докарантинного уровня», – говорят в Colliers International.

В новых договорах аренды наблюдается тенденция подписания особых условий аренды на период невозможности использовать офисные помещения. Арендодатели и арендаторы ведут открытые переговоры о том, как двигаться вперед в эти трудные времена. Наиболее распространенными результатами переговоров являются, в большей степени, отсрочки арендных платежей, а не снижения арендной платы. В обмен на это договора, как правило, продлеваются на соответствующий срок.

Какие помещения наиболее интересны для аренды под офис

В спросе у арендаторов готовые офисные решения – офисы с ремонтом, и гибкими условиями аренды, позволяющие регулировать срок аренды и площадь помещений. Кроме того, арендаторы более практично и взвешено подходят к выбору офиса – в спросе бюджетные решение с хорошим уровнем качества и удачным месторасположением. В сочетании с готовым ремонтом и лояльным лендлордом, именно такие офисы арендуются быстрее всего.

«Отдельную популярность набирают коворкинги, так как на данный момент наиболее близко отражают запрос офисных потребителей. Вместе с этим, остается потребность в стандартных инфраструктурных элементах, присущих классическим офисным центрам – парковке, общепиту, магазину, фитнесу, и всему прочему, что внутри коворкинга организовать невозможно. Собственник офисного центра при этом имеет от коворкинга выгоду только как от стандартного арендатора. Ведь его инфраструктурой пользуются только его резиденты, с бонусом того, что со временем резиденты коворкинга могут стать арендаторами офиса в бизнес-центре, так как в будущем может появиться потребность в аренде большого офисного пространства на долгосрочную перспективу. Однако куда более состоятельной моделью может быть не два отдельных явления, а проект, объединяющий в себе как традиционный офисный центр, так и коворкинг-офис», – говорят в NAI Ukraine.

Как торговаться за офис в Киеве осенью 2020 года

Предложение на рынке сейчас превышает спрос. Поэтому самое время сменить класс арендуемого помещения и переехать из старого офисного помещения в современный бизнес-центр, при этом остается возможность сохранить бюджет компании и в некоторых случаях сэкономить. Бизнес-центры предлагают антикризисные ценовые условия.

«Что касается коворкингов, то многие компании в карантинных условиях арендуют ко-воркинги для размещения целых отделов. Коворкинги выгодны тем, что не требуют вло-жений в ремонтные работы и содержание офиса (интернет, кофе-брейки, переговорные комнаты для проведения встреч входят в стоимость аренды рабочих мест)», – говорят аналитики NAI Ukraine.

Выгода для арендаторов прослеживается еще в том, что у коворкингов гибкие условия по срокам договоров.

«Обращать внимание в первую очередь необходимо на размещение офисного центра, его инфраструктуру, близость к транспортным узлам, метро, остановкам общественного транспорта, наличию парковки как для сотрудников компаний-арендаторов, так и для гостей. Во вторую очередь, необходимо оценивать техническое состояние помещений, насколько хорошо в помещениях работает вентиляция, есть ли приток свежего воздуха, обеспечиваются ли все технические нормы для комфортной работы сотрудников. Важно учитывать бесперебойные источники питания для корректной работы серверов, а также предлагаемые коммерческие условия и возможность их корреляции», – советую аналитики.

«Еще одним важным фактором является репутация арендодателя. В случае возникновения сложных ситуаций, к примеру, непредсказуемое введение жестких карантинных мер, намного проще работать с клиентоориентированным арендодателем, у которого гибкий подход к арендным отношениям», – считают в CBRE.