Подрядчик, застройщик, девелопер – основные понятия в строительстве


Подрядчик, застройщик, девелопер – основные понятия в строительстве

Источник: dom.ria

В строительстве инвестор часто сталкивается с большим количеством различных терминов. Генеральные подрядчики, субподрядчики, девелоперы, застройщики, заказчики строительства и управляющие компании – это одно и то же или разные понятия? Понимание таких нюансов поможет инвестору вовремя определить проблемное строительство или объект с сомнительной репутацией. Чтобы помочь покупателям квартир в новостройках избежать инвестирования в подобные объекты, предлагаем детально разобраться – в чем различия между генеральным и субподрядчиком, застройщиком и заказчиком строительства, девелопером и управляющей компанией.

Генподрядчик – кто это?

Генеральный подрядчик, генподрядчик – лицо, выполняющее работы в соответствии с договором подряда путем привлечения других лиц. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за выполнение всего комплекса работ, установленных договором.

Конкретизируя, в сфере жилищного строительства генеральным подрядчиком считается строительная компания, которая заключила договор с застройщиком/заказчиком. Именно эта организация обязуется выполнять все строительно-монтажные работы по объекту строительства в срок.

Генеральный подрядчик может привлекать несколько дополнительных подрядчиков на каждый из видов работ (установка лифта, остекление и прочее) или же выбрать одного субподрядчика, которому и доверит проект полностью, о субподрядчиках мы расскажем подробнее далее.

В некоторых случаях возможна следующая цепочка:

Застройщик — Генеральный подрядчик — Подрядчик — Субподрядчик.

В этом случае задачей генерального подрядчика будет контролировать работу как подрядчиков, так и субподрядчиков. Если же Подрядчик и Субподрядчик работают на строительной площадке одновременно с Генеральным подрядчиком и просто выполняют различные функции, то они могут все вместе отчитываться перед Застройщиком. Такое использование дополнительных строительных компаний может происходить из-за отсутствия необходимой техники или персонала, сжатых сроков и других подобных причин. Генеральный подрядчик должен иметь лицензию, которая позволяет ведение строительных работ.

Главная особенность генерального подрядчика – он только строит. Его представители не смогут ответить инвестору на вопросы о том, что входит в стоимость квартиры или насколько быстро реализуется недвижимость. Помимо этого, в функции генподрядчика чаще всего не входят услуги по разработке сметы и архитектурному проектированию. Эти работы либо самостоятельно выполняет застройщик, либо они заказываются у специальной архитектурной компании.

Но в некоторых случаях генподрядчик выступает проектировщиком объекта и организацией, которая занимается всеми строительным работами. Тогда заказчик может подписать договор с генеральным подрядчиком на предмет авторского или технического надзора. Так будет предусмотрен контроль специалистом-архитектором за тем, насколько качественно работает строительная бригада, соответствуют ли строительно-монтажные работы проекту и прочее.

Технічний нагляд – здійснення замовником контролю за дотриманням проектних рішень та вимог державних стандартів, будівельних норм і правил, а також контролю за якістю виконаних робіт та їх обсягами під час будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування. Закон України «Про архітектурну діяльність»

Права и обязанности технического надзора регламентируются согласно Постановлению №903.

В остальных случаях ответственность за технический надзор лежит на застройщике, о котором мы расскажем далее.

Кто такой подрядчик и субподрядчик?

Если генеральный подрядчик может быть только один, то подрядчиков и субподрядчиков может быть несколько: один будет отвечать за остекление окон, второй за непосредственное строительство. От того, насколько компетентные субподрядчики найдены – зависит качество работ.

Подрядчик – лицо, которое непосредственно выполняет работы на основании поручения от иных лиц. Поручения может давать как генеральный подрядчик, так и напрямую заказчик или застройщик.

Задачи подрядчика:

  • действовать в точности с данным поручением;
  • предоставить результат в установленные сроки; осуществлять работу в рамках утвержденных проектов и норм.

У подрядчика должен быть сертификат/лицензия/разрешение на вид деятельности.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания – коммерческая организация, юридическое лицо, осуществляющее доверительное управление имуществом других физических и юридических лиц, переданным в соответствии с договором доверительного управления.

Роль управляющей компании в работе над строительством жилого дома тоже довольно серьезна. Эта организация или юрлицо осуществляет полное руководство процессом стройки. Такие полномочия в некоторых случаях передает застройщик через оформленную должным образом доверенность или договор. В украинском законодательстве она называется компанией по управлению активами, сокращенно – КУА. Они чаще всего фигурируют при продаже квартир в новостройках через форвардные контракты, но могут привлекаться застройщиком и в других схемах продажи.

К функциям управляющей компании относится не только контроль над работой генерального и дополнительных подрядчиков, но и управление хозяйственной деятельностью совместных инвестиций. В случае со сферой жилищного строительства, это означает, что КУА при необходимости может одновременно выполнять и функции генподрядчика, и инвестора, и даже поставщика оборудования (если того требует заказчик/застройщик).

Кроме того впоследствии управляющая компания может взять на себя работу с жилищно-коммунальными хозяйствами, поставщиками жилищно-коммунальных услуг, организацией паркинга, охраной и прочим. После введения дома в эксплуатацию роль управляющей компании может играть ОСМД или жилищно-эксплуатационная контора.

Кто такой застройщик и заказчик строительства

Застройщик – физическое или юридическое лицо, владелец земельного участка, которое получило право на сооружение объектов жилищного строительства.

Ранее на законодательном уровне был утвержден термин застройщик/заказчик (в подобном написании). В последующие годы стало понятно, что использование термина «застройщик/заказчик» дает возможность для юридических лазеек и коллизий и не помогает в решении спорных вопросов. Поэтому в 2017 году в законе

«Про архітектурну діяльність» была произведена замена: У тексті Закону слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник» у відповідному відмінку і числі згідно із Законом № 3038-VI від 17.02.2011

Таким образом, согласно изменениям в законы Украины «Про архитектурную деятельность» термин «застройщик» был изменен на «заказчик строительства». И согласно этим нормам субъект может обрести статус «заказчика строительства», если обладает земельным участком (одним или несколькими) и собирается завершить строительство в установленном законом порядке.

Замовник – фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування

Кроме того подобные изменения были внесены и в закон Украины «О планировании и застройке территорий», где в первой статье, общих положениях, также упоминается термин «заказчик».

Подытожим, что заказчиком строительства может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Несмотря на то, что в некоторых случаях термины «заказчик» и «застройщик» могут быть перепутаны, и этим пользуются недобросовестные организации, чаще всего, кто есть кто, указывают непосредственно в договоре с инвестором – поэтому стоит внимательно читать все пункты соглашения.

Именно застройщик/заказчик решает, каким станет здание, и нанимает подрядчиков для реализации проекта. При этом, что касается целевого назначения земельного участка – этот вопрос должен быть улажен в органах местного самоуправления, а не самостоятельно заказчиком строительства.

Застройщик должен иметь лицензию на ведение хозяйственной деятельности. Этот документ выдается Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее региональными представительствами. Наличие лицензии – обязательный пункт проверки законности строительства дома.

К функциям застройщика относится:

  • надзор над продвижением проекта, качеством и сроками работы подрядчиков;
  • обеспечение строительного объекта всеми необходимыми сопроводительными документами;
  • материальное сопровождение объекта, если договор с генподрядчиком не предусматривает другого;
  • дальнейшая продажа и заключение договоров с инвесторами.

Что касается вопроса о техническом надзоре, если его не осуществляет генеральный подрядчик (о чем должно быть указано в документах), то ответственность за него лежит на застройщике. Последний может обеспечивать технический надзор следующими способами:

  • самостоятельно, при наличии в организации квалифицированных сотрудников, у которых есть сертификат, выданный в соответствии с законодательством архитектурно-строительной аттестационной комиссией;
  • привлекая третьих лиц (имеющих необходимую лицензию).

Таким образом, застройщик – основное лицо, с которым контактируют инвесторы/покупатели при отсутствии управляющей компании. И именно застройщик несет ответственность перед инвесторами за все происходящее согласно договору, который они подписали.

Кто такой девелопер?

Девелопмент – предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Из этого следует, что девелопер – предприниматель, который занимается девелопментом с целью получить прибыль от продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.

К функциям девелопера относится:

  • разработка проекта объекта строительства – что, где и как строить;
  • анализ рынка недвижимости;
  • покупка или аренда земельного участка;
  • получение разрешения на строительство;
  • наем подрядчика для реализации проекта;
  • надзор за ходом строительства;
  • привлечение основных и дополнительных инвестиций для реализации проекта;
  • реклама и реализация объекта недвижимости.

По сути, девелопер – это застройщик/заказчик, но с более широким функционалом. Именно под брендом девелопера рекламируются практически все новостройки. В средствах массовой информации эти понятия часто используются как синонимы. В Украине заказчик может быть девелопером, а вот девелопер – не всегда заказчик/застройщик объекта.

Основные различия между терминами

Различия в функциях между различными видами подрядчиков (генеральным, суб-), управляющей компанией, застройщиком и девелопером вполне серьезны. Тем не менее, чтобы минимизировать недопонимание, сформулируем ключевые различия.

Заказчик организовывает процессы и привлекает средства, согласовывает объем строительных работ и несет ответственность, заказчиком может быть государственный орган, его административно-территориальный представитель, а также физические или юридические лица.

Застройщик – центральная фигура на объекте строительства и заменяется только в случае полной передачи прав на землю. Застройщик берет на себя все обязательства по юридическому и материальному сопровождению объекта. Покупатели, как правило, имеют дело с представителями застройщика. Кроме того в ответственности застройщика изыскательные, проектировочные работы, а также исполнение поставленной задачи. Так, возводить многоэтажный дом по закону может только юридическое лицо. Кроме того застройщик может работать над проектом без генерального подрядчика, выполняя его роль и привлекать субподрядчиков на необходимые работы самостоятельно.

Генеральный подрядчик – фирма, которая фокусируется исключительно на строительной стороне вопроса. Подведение электричества, возведение стен, малярно-штукатурные работы и прочее — зона ответственности подрядчика.

Компания может заниматься этим сама, а может дополнительно нанимать субподрядчиков (юридические лица) и подрядчиков (физические лица). Если застройщика не устраивает качество работ генерального подрядчика, то последнего меняют на другую подобную компанию. Покупатели редко имеют доступ к представителям генерального подрядчика.

Управляющая компания – организация, которая в состоянии заменить как генподрядчика, так и застройщика (лишь в некоторых функциях). Если застройщик выберет компанию с полным циклом обеспечения стройки, то ему вообще не придется ничего делать. Представители компании могут заниматься как самим возведением здания, так и организовать кампанию по продаже квартир на объекте. Однако инвесторам стоит быть внимательными – чтобы в договорах о передаче права владения со второй стороны были подписи именно застройщика.

Как правило, все они работают в крепкой связке. Застройщик вкладывает деньги. Генеральный подрядчик тратит ресурсы и находит более выгодные предложения от строительных фирм (подрядчиков и субподрядчиков). А управляющая компания выполняет функции, на которые у первых двоих не хватает сил или возможностей.

Как мы уже писали, девелопер и заказчик практически слова-синонимы. Но отличие застройщика в том, что он выступает субъектом хозяйственной деятельности, правовой категорией и не имеет возможности получение прибыли – реализации объектов недвижимости инвестору напрямую. Заказчик только создает и закрепляет за собой право собственности на объект недвижимости. В отличие от застройщика, девелопер – только устоявшийся бизнес-термин. Девелопер получает прибыль от продажи/сдачи квартир, офисных и других помещений – он отражает коммерческую деятельность, связанную с застройкой. Получается, что застройщик или заказчик строительства – юридическая категория в законодательства, а девелопер – термин, описывающий род деятельности.

Получается, что отличия между этими терминами прежде всего касаются строительной и юридической сферы.

Как мы говорили ранее, в Украине заказчик и девелопер могут быть одним лицом, что не запрещено законодательством, но могут быть и разными. Также довольно распространена практика, когда заказчик выступает основателем компании-девелопера. Это не запрещено законодательно, а организации часто созвучны между собой.

Помимо этого, девелоперы в Украине занимаются только проектированием объекта. Для этого основывается юридическое лицо-заказчик, который на законных основаниях получает земельный участок под застройку. Далее создается проект будущего объекта и оформляются необходимые разрешительные документы на строительство. Затем девелопер продает права на реализацию проекта другому юридическому лицу, которое не хотело заниматься организационно-разрешительной фазой строительства дома.

Перед подписанием всех официальных документов на покупку конкретной квартиры в строящемся доме, покупателю важно выяснить, с кем именно он имеет дело, и кто будет нести ответственность в случае непредвиденных обстоятельств или просрочек на строительной площадке.