З речами на вихід: орендодавці проти орендарів


З речами на вихід: орендодавці проти орендарів

Джерело: business.ua

Дарині Непочатовій, засновниці простору для івентів Creative Women Space, зараз несолодко. Мало того, що її цільова аудиторія на самоізоляції і компанія втрачає дохід, так ще й орендодавець їхнього корпоративного приміщення не просто відмовився дати їм карантинні канікули, а ще й плату підвищив.

У такій же ситуації опинилися багато столичних компаній малого та середнього бізнесу. І тут значно підіграв так званий “антивірусний” закон №540-IX, метою якого спочатку було, навпаки, підтримати орендарів під час карантину.

Однак, як писав БІЗНЕС, відразу після його прийняття фразу “наймач звільняється від плати за користування майном” у тексті закону змінили на “може бути звільнений”. І це стало вирішальним, вважає Поліна Марченко, головна юристка міжнародної освітньо-консалтингової компанії “Бізнес-Конструктор”.

Проте, каже спеціаліст, орендар може посилатися на цей закон та частину 6 статті 762 Цивільного Кодексу у суді, якщо орендодавець не відміняє орендної плати, а орендар не може здійснювати господарську діяльність через карантин і може це довести.

Орендарю слід обов’язково документально засвідчити факт відміни оренди на час карантину. Для цього треба підписати додаткову угоду до основного договору оренди, в якому вказати проміжок часу, на який наймач звільняється від сплати орендних платежів.

Без звертання до суду вирішити свої проблеми з орендою вдається небагатьом. “На превеликий жаль, дуже мала частина власників приміщень йде на поступку наймачам. Повністю скасовують орендну плату одиниці орендодавців, — констатує пані Марченко. — Трохи більше переглядають її розмір у меншу сторону, втім більша частина — не змінює її взагалі. Не переглядають навіть розмір платежів за комунальні послуги, хоча фактично наймач може і не користуватися ними”.

Океан можливостей

Найбільш лояльними до орендарів виявилися торгово-розважальні центри. Найбільші з них пішли на поступки, самостійно відмінили орендну плату для орендаторів, які не працюють, тобто за два тижні березня і до кінця карантину. Одними з найперших про це заявили ТРЦ “Дрім Таун” та ТЦ “Океан Плаза”. Це, на думку експертів, були дуже правильні кроки, щоб зберегти клієнтів.

“Є торгові центри, я не буду їх називати, які не пішли на поступки орендарям, не зробили ніяких дисконтів і не відмінили орендну плату. До речі, це не самі погані ТРЦ. Ці площі знаходяться в регіонах, і зараз у них йде припинення договорів. Я думаю, що вони вийдуть з карантину з вакантністю 20-30%”, — зауважує Євгенія Локтіонова, директор консалтингової компанії UTG.

За словами експертки, як швидко такі ТРЦ зможуть заповнити цей процент вакантності — велике питання, адже імідж наробляється роками, а руйнується одним карантином. “Тому орендарі, які вийшли, обов’язково розкажуть ринку, як в складну ситуацію з ними поступив певний ТЦ”, — попереджає Локтіонова.

Денис Державін, засновник “Бюро Державіна”

На ринку малих площ ситуація дещо інша. Денис Державін, засновник “Бюро Державіна” — компанії, яка організовує бізнес під ключ (ресторани, бари, барбершопи, магазини пива, кав’ярні), розповідає, що нині для своїх нових клієнтів вони підшукують такі приміщення, за які можна не платити оренду, якщо в карантин ви там не працюєте.

“Але деякі проявляють себе лояльно і беруть неповну орендну плату, якщо працюєш. За моєю інформацією, в закладах, де є тільки доставка, оренду скоротили наполовину. Деякі взагалі відміняють оренду для підтримки ринку. Ситуації бувають різні”, — розповідає пан Державін.

В мережі барбершопів “Цирюльникъ” — 22 салони, які знаходяться в оренді. За словами директора з маркетингу мережі В’ячеслава Степанова, три орендодавця відмовляються робити їм скидку, двоє зробили у розмірі 90%, а семеро взагалі заморозили оплату. Всі інші повідомили про необхідність оплати частинами в майбутньому за період карантину.

В’ячеслав Степанов, директор з маркетингу мережі барбершопів “Цирюльникъ”

“Ситуація на ринку нездорова, оскільки нам і ще багато кому з інших бізнесів орендодавці повідомили, що в період роботи нам необхідно буде оплачувати оренду на один-два місяці вперед. На жаль, такі ось реалії”, — резюмує пан Степанов.

Офісний ступор

Особлива історія з офісною нерухомістю, де плату за оренду майже ніде не відміняють, максимум — дають знижки. Бізнес-центри, де роблять дисконти, почали цікавитися, як впливає карантин на ту чи іншу компанію, — і від цього встановлюють розмір знижки.

Якщо це, наприклад, IT-компанія, яка працює на зовнішні ринки, то на неї карантин слабо впливає. Тож їй дають в основному плюс-мінус 20%. Але є компанії, що займалися концертною діяльністю, ресторанним бізнесом чи видавництвом, — вони взагалі зупинились. Для них роблять максимальні знижки. Такі БЦ намагаються увійти в положення клієнтів, щоб не втратити їх.

Є гравці ринку, які знижки взагалі не дають. Зазвичай це великі БЦ, у яких великий пул орендарів. Там про лояльність або якийсь індивідуальний підхід мова взагалі не йде. “Як в такому випадку думає орендатор: він може платити цю оренду або оптимізуватися. Може розміститися, наприклад, не на 1000 м2, а на 500 м2. У такий спосіб він зекономить гроші за оренду, переїхавши в інший БЦ”, — каже Володимир Гелюта, керуючий партнер UTG Offices.

На думку експерта, дії деяких БЦ матимуть наслідок у вигляді масового відтоку орендарів офісів. “Зараз все тільки починається, і чим довше триватиме карантин, тим більший буде відтік малих та середніх орендарів”, — зазначає Володимир Гелюта.

В такій ситуації залишається питання, чи взагалі повернуться IT-працівники в офіси. Адже працювати з дому зручно не тільки для працівників, а й для роботодавців, які не витрачають величезні кошти на оренду офісів. На думку пана Гелюти, 30% IT-спеціалістів після карантину так і залишаться працювати з дому. Ця ситуація особливо насторожує, враховуючи, що останні три роки 50% попиту на офісні приміщення припадало саме на IT-компанії.

Що стосується коворкінгів, то у них найбільші проблеми: власники приміщень знижку взагалі не дають. Традиційно ті брали з коворкінгів невелику плату, тому зараз багато орендодавців вважають: якщо вони весь час “не доплачували”, то тепер повинні платити, принаймні, як раніше. Але на оренду йде 50-60% всього заробітку коворкінгу. Наразі їхня відвідуваність різко впала, тому для них настали тяжкі часи.

Карантинне алібі

Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Украина), наводить приклади, як поводять себе під час карантину орендодавці в інших країнах. В Азіатсько-Тихоокеанському регіоні, де наприкінці 2019 р. ринок був на стороні орендодавця, наприклад в Японії, лендлорди не погоджували пільгових умов орендарям взагалі, розповідає експерт. В інших країнах відбувались переговори щодо знижок на оренду в межах 30-50%.

Щодо ринку торговельної нерухомості в регіоні Європи, Близького Сходу та Африки, більшість орендодавців відмовляються від орендної плати та надають “орендні канікули”, щоб забезпечити фінансову стійкість своїх орендарів і збереження вартості їхніх портфелів. Орендодавці, які не одержують дохід, обговорюють з банками свої кредитні зобов’язання та своє фінансове становище, розповідає пан Носаченко.

“Зауважу, що останні декілька років ринок офісної нерухомості Києва знаходився на боці орендодавця, враховуючи низький показник вакантності”, — додає директор Colliers International (Украина).

Поліна Марченко, головна юристка міжнародної освітньо-консалтингової компанії “Бізнес-Конструктор”

Юристка пані Марченко наголошує, що в українських підприємців є всі шанси вибороти свої права. За нормами закону №540-IX та статті 762 Цивільного Кодексу наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Аби посилатися на цю статтю, потрібно надати відповідні докази такої неможливості.

Поліна Марченко наводить приклад перукарні. Зачіску не можна зробити дистанційно або замовити з доставкою, необхідно бути безпосередньо присутнім в приміщенні перукарні. Якщо через карантинні заходи перукарня вимушена була зачинитися, а її приміщення фактично не використовувалося через заборону Кабміну, то наймач має повне право вимагати скасування на період дії карантину орендної плати. “Вирішальну роль будуть відігравати докази на підтвердження неможливості використання орендованого майна”, — наголошує головна юристка міжнародної освітньо-консалтингової компанії “Бізнес-Конструктор”.

Згідно постанови КМУ №211, під час карантину забороняється робота закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), ТРЦ, інших розважальних та культурних закладів, фітнес-центрів, закладів торговельного і побутового обслуговування населення. Тому представники цих видів діяльності можуть говорити про відміну орендної плати. Однак не тільки вони. До застосування відповідного положення можуть звертатися фактично усі суб’єкти господарювання, які були вимушені зачини свої сфери бізнесу через наслідки введення режиму карантину.

Так чи інакше, опитані БІЗНЕСом експерти єдині у думці: відносини між орендарем і орендодавцем найчастіше вирішуються в індивідуальному порядку. Існують варіанти повної відміни орендної плати, надання знижок або, у гіршому випадку, відсутність і того і іншого. Середня знижка становить 30%. Орендодавці практично завжди залишають плату за комунальні послуги та експлуатаційні збори. Масові конфлікти та судові позови щодо орендної плати наразі відсутні.

“Ми не спостерігаємо такої тенденції, на ринках офісної та торговельної нерухомості відбуваються лише поодинокі випадки, — підтверджує Олександр Носаченко. — В ритейлі більшість власників об’єктів нерухомості узгоджують пільги з метою збереження бізнесів орендарів”.

Дарина Непочатова, засновниця простору для івентів Creative Women Space

У загаданої на початку статті компанії Creative Women Space за іронією долі на початку карантину закінчився дворічний договір оренди на локацію у центрі Києва. Тому власник приміщення ще й підняв ціну за умовами нової угоди.

“Ми втратили дохід і не мали можливості оплачувати послуги оренди, — каже співзасновниця простору Дарина Непочатова. — Тому прийняли рішення закрити фізичний простір, аби після карантинної перерви повернутися на мапу Києва вже за новою адресою — поки що не знаємо, коли та в якій формі”.