Содержание недвижимости в Польше


Содержание недвижимости в Польше

Источник: prian.ru

Польское законодательство лояльно к иностранным покупателям недвижимости. Стоит помнить, что владение собственностью не даёт права на получение ВНЖ, хотя станет бонусом при подаче по другим основаниям (работа, учёба или бизнес). Тем не менее, учитывая цены и перспективы роста экономики, такая инвестиция может быть выгодной. О том, какие налоги на недвижимость в Польше придётся платить ежегодно, при продаже или сдаче в аренду, сколько отдавать за «коммуналку» и в целом – на какие доходы и затраты стоит рассчитывать, читайте в нашем материале.

Разницы в налогах для «своих» и «чужих» владельцев собственности в Польше нет. Ограничения на сделку – только в отношении частных домов, земельных участков и нежилого фонда, где нужно получать разрешение от Министерства Справедливости (аналог МВД) Польши или покупать на польскую компанию, в которой все учредители могут быть иностранцами.

Налоги на недвижимость

Владелец недвижимости в Польше ежегодно должен уплачивать налог на владение недвижимостью. Размер ставок определяется каждым воеводством самостоятельно и зависит от типа и площади объекта.

Законодательно определены максимальные годовые ставки за квадратный метр за год: 0,85 злотых (€0,19) для жилых, 24,84 злотых (€5,43) для коммерческих помещений и жилья, сдаваемого посуточно. Самые высокие ставки обычно в столицах воеводств, самые низкие для жилой недвижимости – в Кошалине и Тыхы (0,6 злотых или €0,13).

Ставки налога на недвижимость для лечебных заведений и санаториев – 5,06 злотых (€1,11) .

Для земельных участков под жилыми домами – 0,52 злотых (€0,11). Если речь идёт о многоквартирном комплексе, площадь участка распределяется между всеми квартирами в здании, поэтому налог в перерасчёте на каждого собственника незначительный.

Для земельных участков под коммерческими помещениями — 0,99 злотых (€0,22).

В Польше вы можете купить в собственность даже озеро — в этом случае ставка ежегодного налога составит 4,99 злотых (€1,09).

Как платить налог на недвижимость? Список тех, кому не приходится платить налог на недвижимость, очень короткий. В него входят сельскохозяйственные угодья, а также земли и объекты, которые принадлежат международным организациям или органам местного самоуправления.

Необходимая к оплате сумма определяется до конца января года, следующего за отчётным, и вносится либо сразу (если сумма – меньше €21,9), либо частями (раз в квартал или в месяц) на счёт органов местного самоуправления. Чаще всего сумму платежа разбивают на четыре части со следующими крайними датами внесения: 15 марта, 15 мая, 15 сентября, 15 ноября. В случае задержки муниципалитет может назначить пеню.

Коммунальные платежи

Коммунальные услуги в Польше оказываются по стандартной европейской модели: всё, что происходит в доме, контролируют не государственные службы, а кооперативы либо товарищества собственников. Эти административные органы ежемесячно собирают фиксированную плату, которая покрывает уход за общими территориями.

Какие ежемесячные расходы ложатся на собственника польской квартиры?

Плата управляющей компании (wspólnota mieszkaniowa или zarządca nieruchomości). В этот платёж входит содержание общих частей дома и прилегающей территории, ремонтный фонд, вывоз мусора, вода (плюс подогрев и канализация), отопление. Исходя из количества людей, проживающих в квартире, управляющая компания устанавливает предполагаемую сумму ежемесячного платежа, а раз в 6-12 месяцев проверяет фактические показания счётчиков и корректирует прогноз. Ставка варьируется от 6 до 12 злотых (€1,3-2,6) за 1 кв.м жилой площади в месяц. Балконы, лоджии и террасы сюда не включают. Редко, в основном, в старых домах, отдельные услуги (например, отопление) выносятся в отдельную графу для оплаты.
Если человек снимает жильё в Польше, зачастую ему приходится платить только управляющей компании, плюс за электричество, интернет и редко – газ. Причём при заключении договора арендная ставка и коммунальные платежи прописываются отдельно.

  • Вывоз мусора. Составляет €2,8 на человека. В Польше сортировка мусора обязательна, в противном случае весь дом получает штраф.
  • Отопление. Сезон длится с октября по апрель, плата в среднем – €0,44 за кв.м.
  • Вода. За подачу холодной воды и канализацию – суммарная плата: €2 за м3.
  • Электричество. Стоимость киловатта разнится в зависимости от тарифа, но средняя ставка – €0,08 + €0,06 за доставку потребителю. Если установить двухтарифный счётчик, расходы можно сократить, так как с 23.00 до 7.00 и с 14.00 до 16.00 стоимость киловатта – €0,06. Но учтите, что за счётчик (любой) также установлена ежемесячная абонентская плата – €2,92. В среднем для однокомнатной квартиры с двумя жильцами платёж может составить примерно 70-100 злотых (€15-20) в месяц.
  • Газ. Используется в домах старого фонда, где нет центрального отопления и водоснабжения. В новостройках газ не используется. Один м3 стоит €0,35 + к сумме добавляется абонентская плата €1,9. Потому выгоднее искать квартиру с центральным отоплением и электрической плитой.
  • Интернет, TV. Стоимость пакета – €11-26. В 90% случаев квартиры сдают таким образом, что договор на интернет арендатор заключает на себя и при смене квартиры может перенести его на новый адрес.
  • Страховка. Страхование недвижимости в стране добровольное – обязательно покупать полис, только если вы приобретаете квартиру в ипотеку. Средняя цена годовой страховки – 0,15% от стоимости объекта. Но финальная сумма определяется также в зависимости от покрываемых страховых случаев, состояния и расположения недвижимости. К примеру, за квартиру в Варшаве площадью 28 кв.м и стоимостью €130 тысяч придётся платить €195 в год, а за апартаменты площадью 100 кв.м и стоимостью €60 тысяч в маленьком городе – €100.

Может возникнуть вопрос, почему так много денег (относительно Польши) уходит на плату кооперативу/товариществу. Но если посмотреть, как благоустроены придомовые территории, вопрос сам собой отпадает:

  • Возле каждого дома – специальные технические помещения с двумя мусорными баками для разного типа отходов. Очищают контейнеры 4-5 раз в неделю. Встретить мусор на газоне или дороге – большая редкость: дворники работают отлично.
  • Зимой пешеходные дорожки постоянно чистят, даже в сильный снегопад.
  • Косметический и капитальный ремонт выполняют планово. На данный момент обновляют фасады старых домов – утепляют пенопластом, чтобы снизить расходы на отопление.
  • Почти в каждом дворе есть игровые площадки и общие зоны отдыха.

Особенности содержания квартиры в Польше

Особенность 1. Раз в год управляющая компания должна отчитываться перед жильцами. И если её работа собственников не устраивает – те вправе сменить организацию.

Особенность 2. Управляющая компания может брать кредиты на дом на очень льготных условиях, получать дотации по различным энергосберегающим программам или под реконструкцию исторических зданий. Потому сотрудничество с ней более чем оправдывает себя.

Особенность 3. В Польше есть дома, где общей управляющей организации нет. То есть всё, что происходит внутри дома (уборка подъездов, замена лампочек и т.д.), ложится на жильцов, снаружи (вывоз мусора, уход за придомовой территорией) – на городские службы. Но и в таких случаях жильцы нередко образуют что-то вроде товарищества со старшиной и нанимают персонал для уборки, починки лифта и прочих бытовых нужд при необходимости.

В Польше есть дома, где общей управляющей организации нет. Обслуживание внутри дома ложится на жильцов, а снаружи – на городские службы

Особенность 4. Если возникают проблемы с крышей — деньги на починку берут с общего ремонтного фонда, который формируется за счёт взносов всех владельцев квартир комплекса.

Особенность 5. В старых домах может быть проблема: не все жители своевременно платят коммунальные и взносы в ремонтный фонд. Это могут быть, к примеру, пенсионеры, имеющие определённые льготы. Поэтому при покупке жилья следует обращать внимание на состав соседей.

Как оплачивать коммунальные услуги в Польше? Большинство счетов оплачивается напрямую с банковского счёта – вы проводите транзакцию каждый раз вручную или настраиваете автоматическое отчисление по заданным датам. Но если вы только приехали в страну и ещё не обзавелись счётом в местном банке – есть и другие варианты:

  • Банк. Напрямую в отделении. Комиссия – €1,1 + процент от суммы, минимум 10
  • Почта. В любом почтовом офисе страны. За перечисление – комиссия €0,65 (до €130) или 0,5% от суммы (больше €130).

Отметим, что гражданин любой страны может открыть счёт в польском банке и получить польский налоговый номер без обязательства становится налоговым резидентом страны.

Штрафы. Задержать оплату по «коммуналке» в Польше практически невозможно, так как в стране практикуют предоплату. После уплаченную сумму сверяют с реальной, по счётчикам, и либо возвращают часть, либо говорят, сколько доплатить.

Расходы на налоги и коммунальные услуги для разных типов собственности (в год)

Услуга

Квартира в кооперативе, 50 кв.м, в Варшаве. 2 человека

Квартира в частной собственности, 85 кв.м, в Быгдоще. 3 человека

Ежегодный налог

€100

€160

Плата управляющей компании

€980

€315

Вывоз мусора

-

€102

Отопление

-

€220

Вода

-

€400

Газ

-

-

Электричество

€260

€400

Интернет, TV

€160

€160

Страховка

€260

€100

Итого:

€1 760

€1 857

Стоимость жизни в Польше

Доходы. На 1 января 2021 года минимальная зарплата в Польше составляет 18,3 злотых (€3,98) в час, а среднемесячная – €610 до вычета налогов. Средний доход – на уровне €1 300 «брутто». Польские власти повышают зарплаты стабильно, на 7-8% в год. Согласно данным министерства статистики, за 2020 год рост составил 6,6%.

Зарплата в госсекторе в среднем на €87 выше, чем в частном, а начинающие специалисты получают примерно на 40% меньше, чем их опытные коллеги.

В стране уровень доходов сильно зависит от воеводства. Реальные доходы выше в Варшаве, а также в крупных городах, столицах воеводств. Восточная часть страны отличается более низкими зарплатами, чем запад и юг.

«Карта зарплат» в Польше, согласно отчёту Министерства статистики за третий квартал 2020 года

Жильё. Дороже всего снимать жильё в Варшаве. Односпальная квартира в центре города без учёта коммунальных платежей обходится в €600-650, за пределами центра – €450-500. Среди столиц воеводств дешевле всего обходится съёмное жильё в Быгдоще – €260-300 в месяц. В остальных крупных городах ценники схожи – чуть дороже будет только Вроцлав и Гданьск, где хорошую квартиру можно найти за €400-470 в месяц.

В Польше популярно снимать жильё типа «кавалерка». Это квартира для одного человека или пары без детей, которая обходится в €180-250 в месяц в зависимости от города. Как правило, это совсем небольшая комната площадью 15-25 кв.м с кухней и санузлом.

Еда. Затраты на питание в Польше невелики, даже если сравнивать с южной Европой, не говоря уже о северных странах. На двух человек в месяц достаточно €200-270, если вы питаетесь преимущественно дома. Пакет молока в супермаркете стоит €0,6, хлеб – €0,5-0,7, кило риса – €0,92, дюжина яиц – €1,92, кило куриного филе и говядины – €4 и €8 соответственно. За килограмм овощей и фруктов придётся отдавать в среднем €0,6-1,5.

В недорогом ресторане можно плотно пообедать за €5-6, в польских «столовых» – даже дешевле, в районе €3-4. Комбо-обед в McDonalds обойдётся в €4,8, но в стране хватает и национальных «фаст-фудов», так что за такую сумму можно поесть в большом количестве заведений. Чашка капучино обойдётся в €2-2,5.

Транспорт. Транспортная карта (проездной) стоит в районе €25, одноразовый билет – €0,9. Литр бензина стоит чуть больше €1, за 1 км поездки на такси придётся отдать около €0,7. Чтобы сэкономить на транспорте – пользуйтесь велосипедами: в каждом польском городе множество городских стоянок, где можно взять напрокат «железного друга». Поездка продолжительностью до 20 минут будет бесплатной, до часа – в районе €0,44-0,65.

Мобильная связь в стране недорогая. К примеру, за пакет с безлимитными звонками и SMS и 5 Гб интернета в сети Plus придётся заплатить всего €7.

Прочие расходы. Абонемент в фитнес-клуб обойдётся в районе €25-30 в месяц, за билет в кино придётся отдать €6,5. Если хотите приобрести частную страховку, готовьтесь отдавать около €50-90 в месяц в зависимости от пакета услуг.

Сдача в аренду

Доходность. Польская недвижимость пользуется спросом среди покупателей с просторов бывшего СССР. По словам местных риелторов, такая популярность обусловлена неплохой доходностью – 4-10% в зависимости от локации и типа недвижимости. Это заметно выше, чем ставки по депозитам (до 0,5% годовых) или прибыль от облигаций.

К доходности от аренды необходимо прибавить прибыль от роста цен на недвижимость, которые повышаются почти быстрее всех в ЕС даже во время пандемии. Данная тенденция наблюдается далеко не первый год. Рост цен не недвижимость сопоставим с повышением зарплат и составляет примерно 5% в год, не зависит от туристов или других категорий иностранцев. Более 95% квартир в стране покупают поляки.

Налоги. Налоги при сдаче недвижимости в аренду платит в Польше около 700 тысяч человек, среди которых – и физические, и юридические лица, для которых сдача объекта – часть бизнеса.

Для расчёта налога можно использовать одну из систем:

  1. Фиксированная ставка (ryczałt). Составляет 8,5% дохода от чистой аренды (без коммунальных), полученной за год, если сумма не превышает 100 000 злотых (€21 755). Если собственник получает больше 100 000 злотых, к разнице применяется ставка 12,5%. К примеру, если годовой доход от аренды – €32 632, с €21 755 требуется заплатить €1 849, а с оставшихся €10 877 – €1 360. В сумме – €3 209.
  2. Стандартная система для частных лиц (PIT). Если прибыль – ниже €18 606 в год – ставка 17%, если больше – к разнице применяется ставка 32%. Если лицо действует как предприниматель, помимо данной системы можно выбрать «плоскую шкалу» (podatek liniowy) с фиксированной ставкой, независимо от суммы дохода. Преимущество данных схем – из дохода можно вычесть все расходы на данную недвижимость: проценты по ипотеке, затраты на ремонт, страхование, сумма годового налога и т.д. Потому все чеки и квитанции лучше сохранять. Но данной схемой пользуются редко – в основном используют ryczałt.

Выбор той или иной системы налогообложения доброволен, предупреждать налоговую заранее не нужно – достаточно платёж за первый месяц в году или с момента сдачи в аренду внести с указанием соответствующего кода в назначении платежа (ryczałt это PIT-28). Причитающаяся сумма оплачивается таким же способом, как и ежегодный налог на владение.

Управляющие компании. Стандартная ставка управляющих компаний в Польше – 10% от арендного дохода. Организация берёт на себя все хлопоты по поиску арендаторов, контролю оплаты коммунальных услуг, присмотру за жильём, решению вопросов с товариществом или кооперативом. Обычно в Польше арендаторы ежемесячно переводят арендную плату на счёт собственника, а тот уже со своего счёта оплачивает услуги управляющей компании.

Продажа недвижимости

Тенденции рынка. Рынок жилой недвижимости Польши ведёт себя не очень определённо: если к сентябрю прошлого года число сделок существенно снизилось, то уже к концу октября люди начали активно скупать недвижимость. Причём особое внимание обращали на дома с садом и террасой. Между тем, цены упали не особо, а в сегменте коммерческих объектов наблюдается стабильный рост инвестиций.

Налоги. При продаже налог уплачивается с разницы между стоимостью покупки и реализации. То есть из суммы дохода можно вычесть все расходы на ремонт, покупку встроенной мебели, ежегодные налоги, проценты по ипотеке и прочие затраты, связанные с объектом. Но потребуется предоставить все чеки и квитанции.

Ставка зависит от срока владения:

  • Если жильё находится в собственности менее пяти лет, придётся заплатить 19% от полученной чистой прибыли.
  • Если вы владеете жильём более пяти лет – налог можно не платить.
  • Между тем, если вы укажете, что в течение следующих трёх лет намереваетесь купить жильё в Польше, налог платить не нужно.

Декларацию о доходе необходимо подать к концу года, в котором была заключена сделка.

Если объект наследуют или получают в дар ближайшие родственники (дети, супруги), налог на передачу недвижимости платить не придётся. Но нужно заранее позаботиться о документах и подать в налоговую службу заявку по форме SD-Z2. Однако если речь идёт о родственниках второй и третьей степени, данный налог составит 7% и 12% соответственно.

Дополнительные расходы. Польское законодательство обязывает привлекать к совершению сделки нотариуса. Его услуги стоят 0,5-1,5% от суммы продажи плюс придётся заплатить риелтерскому агентству (2-4%), если сделка проходит через него, а не напрямую.

Все расходы по сделке несёт покупатель. Налог на переход права собственности (2%) также ложится на нового владельца. Но если вы покупаете квартиру на первичном рынке или у компании-плательщика НДС— данный налог отсутствует.

Иногда комиссии агентству недвижимости на первичном рынке также нет, т.к. её выплачивает девелопер. При этом цена квартиры для покупателя не повышается – риелтор в таком случае выступает для застройщика как внешний отдел продаж.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Павла Ружицкого, руководителя компании "Orzech Lux", Вроцлавское агентство недвижимости