Когда жителей «хрущевок» переселят в новостройки: реконструкцию устаревшего жилья обещают сдвинуть с мертвой точки


Потенциальные покупатели переориентируются на коттеджи в пригороде

Источник: 100realty.ua

Каждый год квартиры в «хрущевках» дешевеют на 15-20%, а продавать их становится все сложнее. Такие квартиры в Киеве давно находятся в рейтинге самых дешевых объектов столичной недвижимости и единственная возможность переломить ситуацию с устаревающим массовым жильем, построенным в 1950-1970 года прошлого века, – начать масштабную реконструкцию.

В Украине разрабатывают новую версию закона о реконструкции ветхого и аварийного жилья. Жителям «хрущевок» обещают решить вопрос с переселением в новостройки. О том, что обещают чиновники и как к этому относятся застройщики, узнавал портал столичной недвижимости 100realty.ua.

Законодательные новшества

Причина, по которой реконструкция старого жилья не происходила, по мнению чиновников и участников рынка, заключается в несовершенном законодательстве, условия которого не интересны застройщикам. Соответственно, чтобы начать решение вопроса, необходимо заинтересовать строительные компании. По словам Льва Парцхаладзе, заместителя Министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, его ведомство разработало такую законодательную базу, которая позволит заинтересовать деволоперов и жильцов ветхого жилья.

Сейчас рассматривается два варианта решения вопроса со старым жилым фондом – его снос или реконструкция. При этом сносить старые дома выгодно застройщикам в крупных городах, где стоимость земли высокая и есть активный спрос на жилье. В маленьких городах более реально проводить реконструкцию.

В Минрегионе даже посчитали финансовую составляющую, потенциальную выгоду для застройщиков. Так, если «хрущевка» – это около 3,5 тыс. кв. м, то новостройка – порядка 10 тыс. кв. м. Разница в квадратных метрах – это коммерческие продажи квартир, которыми и должен окупить вложения и заработать застройщик.

Что касается вопроса реконструкции, то застройщики в маленьких городах, могут проводить капитальный ремонт «хрущевок» и для компенсации затрат и заработка достраивать несколько этажей, квартиры на которых продавать.

Кроме того, теперь не нужно согласие всех жильцов старого дома на проведение реконструкции или сноса – достаточно 75%.

Пересматривают и вопрос, каким будет коэффициент возмещения. В действующем законе он равен 1,5. Получается, что житель «хрущевки» получает новую квартиру еще и больше на 50%, чем его старое жилье. Для застройщиков это было не выгодно.

Готовы ли застройщики

В целом игроки рынка позитивно настроены относительно законодательных изменений и согласны, что действующий закон вряд ли будет когда-то «работать».

«Сегодня мы наблюдаем ситуацию, когда закон есть, а как такового действия нет, поэтому анонсированный законопроект может вывести вопрос реконструкции устаревшего жилья из многолетнего ступора. Действующий закон для старта реконструкции предполагает согласие на отселение 100% жильцов, что чаще всего невыполнимо и является наиболее сильными препятствием, поэтому очень разумно, что в новом законопроекте достаточно согласия 75% жильцов. Но кроме самого закона, необходима прописанная процедура имплементации – четкая, простая и понятная девелоперу, которая при этом обезопасит граждан и государство от махинаций. В дополнение к этому, если не абсолютно все, то как минимум, проекты реконструкции должны быть освобождены от уплаты паевого участия, которое на самом деле является коррупционной составляющей, а не инструментом развитие инфраструктуры города», – считает Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.

По его словам, проекты реконструкции – это настоящие инвестпроекты, которые должны быть привлекательны для инвестора, а значит, у них изначально должны быть решены вопросы с земельным участком и подключением к сетям – всем, что так сильно усложняют жизнь девелоперу.

«Инвестор-девелопер должен прийти на подготовленный инвестпроект, за свои деньги построить дом, отселить туда жильцов и начать строительство нового на месте отселенного. Все. И никаких разбирательств, сбора подписей и дополнительных согласований. Все упирается в экономику. Текущий закон предполагает реконструкцию зданий или их полный снос. Чтобы реконструкция была экономически выгодной, необходимо надстраивать этажи над существующим зданием. Такая серьезная реконструкция стоит денег, при этом совсем непривлекательна для девелопера. Куда выгоднее сносить здания и стоить на их месте высотки. И вот тут мы слышим, что от жильцов, что они хотят жить в пятиэтажных домах, но в новых. Ну а в чем же тогда экономика?», – задается вопросом эксперт.

Тем временем стоимость квартир в старом жилом фонде с каждым годом снижается, предложение новых домов растет и покупатель не хочет жить в некомфортном доме. В связи с этим собственники «хрущевок» вынуждены снижать цены. Так, по данным Елены Биберовой, Генерального директора АН «Благовест» каждый год квартиры в «хрущевках» в Киеве дешевеют на 15-20%, а квартиры в панельных «хрущевках» продать очень сложно.