Правовой статус апартаментов в Украине. Апартаменты и квартира, в чем различия и какие «подводные камни» ожидают покупателя


Правовой статус апартаментов в Украине

Источник: est.ua

Апартаменты и квартира, в чем различия и какие «подводные камни» ожидают покупателя.

Апартаменты — относительно новое понятие для рынка недвижимости Украины, которое пришло к нам из западных стран.

Ничего удивительного, рынок растет, спрос порождает новые предложения. Но что же делать, обычному гражданину, который хочет, если не купить недвижимость для своего проживания, так хотя бы выгодно вложить деньги?

Это статья для Вас! Юристы Агентства недвижимости-Легал попытались детально разобраться с относительно новым предложением рынка недвижимости, проанализировать все плюсы и минусы, что и изложили в данной статье.

Сражу же отметим, что в законодательстве Украины, данный вид недвижимости никак не прописан, но риелторы и застройщики выделяют такой тип коммерческой недвижимости в отдельную категорию.

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию, апартаменты под это определение не подпадают.

Определение и общее описание апартаментов можно встретить в государственных строительных нормах. При этом, в большинстве случаев данное помещение рассматривается как один из типов номеров в отелях или других средствах временного размещения.

Согласно ГСН В.2.2-24:2009 «Здания и сооружения. Проектирование высотных жилых и общественных зданий» апартаментами считаются квартиры для временного проживания людей с высоким уровнем сервиса. Однако, в соответствии с ч. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Украины, квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания. Из изложенного следует, что определение «апартаментов» как объекта недвижимости, которое содержится в ГСН В.2.2-24:2009, не соответствует требованиям ГК Украины в части целевого назначения «квартиры» как объекта недвижимости.

Относительно данной коллизии, Окружным административным судом города Киева в решении от 04.08.2017 года (оставлено в силе апелляционной инстанцией), было отмечено следующее: учитывая, что апартаменты предназначены для временного проживания, их нельзя отождествлять с квартирами — помещениями для постоянного проживания. При этом, независимо от назначения апартаментов, судебная практика относит последние в нежилой фонд.

Если у вас в собственности апартаменты — значит вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут.

Итак, «апартаменты» — коммерческая недвижимость нежилого фонда, которую можно сдавать в аренду либо проживать самому. Обязательное условие, в подобных апартаментах должны быть кухня, одна или несколько жилых комнат и санузел.

В чем разница апартаментов и квартиры

Апартаменты Квартира
Нежилой фонд. Жилой фонд.
Невозможно зарегистрировать постоянное место проживания, но можно получить временную регистрацию. Возможность регистрации постоянного места жительства.
Оплата за коммунальные услуги рассчитывается по тарифу для коммерческой недвижимости – дороже приблизительно на 15 %-20%. Оплата за коммунальные услуги рассчитывается по тарифу жилой недвижимости (по более низким тарифам).
Необходимо внимательнее подходить к выбору объекта и застройщика, так как требования к строительству подобных объектов ниже, чем к строительству жилой недвижимости – может не быть утепления стен, счетчиков, звукоизоляции и прочих прелестей жилой недвижимости. Требования к постройке жилой недвижимости более высокие: установлены счетчики (электричество, вода, газ), утеплены стены, наличие балкона (возможно, застекленного), звукоизоляция и другое.
Цена апартаментов, как правило, на  20-30% дешевле квартиры. Цена квартиры на 20-30% дороже апартаментов.
Инвестиции в апартаменты окупятся в разы быстрее, так как изначально цена апартаментов дешевле, плюс возможность дополнительного заработка в виде арендной платы. Инвестиции могут вообще не окупиться, если человек покупает квартиру для себя и планирует проживать на постоянной основе.

 

Подводя итоги, можно сказать, что апартаменты – это «временное жилье», которое будет стоить существенно дешевле жилой недвижимости, ничуть не уступая жилой недвижимости в качестве, при этом будет приносить стабильный доход, если вы сдадите его в аренду. Да, здесь нельзя иметь постоянной регистрации, коммунальные платежи чуть дороже, но если вы покупаете подобную недвижимость, чтобы заниматься арендным бизнесом, лучше недвижимости не найти. Вы можете сдавать апартаменты на длительный срок и зарабатывать 8-12% годовых от вложенных средств, либо заняться сдачей в аренду помещения краткосрочно (посуточно) и ваши заработки вырастут в два раза по сравнению с долгосрочной арендой.

Если вы никогда подобным бизнесом не занимались, то рекомендуем заключить договор с компанией, которая все будет делать за вас,- сдавать апартаменты в аренду без вашей помощи, следить за порядком и сохранностью вещей и мебели, принимать оплату и т. п. Стоимость таких услуг, как правило, составляет 15-20% месячной арендной платы. Конечно же, можно и не нанимать подобную компанию, а создать свой новый бизнес и управлять коммерческой недвижимостью самостоятельно.

Если же вы примите решение жить в апартаментах постоянно, то с полной уверенность можно заявить, что это ни коем образом не отобразится на качестве вашей жизни.

Есть еще один плюс у апартаментов — они нередко отличаются хорошим местоположением, так как благодаря менее жестким нормативам могут строиться в условиях уже сложившейся застройки, в обжитых районах с прекрасно развитой инфраструктурой. По этой причине апартаменты хороши и в качестве корпоративного жилья (когда приобретаются для размещения приезжих партнеров по бизнесу), в качестве второго жилья (когда основное расположено за городом), а также для сдачи в аренду или в качестве первого жилья для взрослых детей.

Кстати, за последнее время категория покупателей, которые приобретают апартаменты «для себя», для собственного проживания, существенно выросла. Это объясняется тем, что данный формат недвижимости сейчас реализуется не только вблизи крупных офисных и торговых центров, то есть в зонах деловой активности, но и в жилых районах, удобных для семейного проживания.