Закон о продаже земли: что изменится для застройщиков и покупателей жилья


Закон о продаже земли: что изменится для застройщиков и покупателей жилья

Источник: 100realty.ua

Верховная Рада готовится к принятию во втором чтении Закона «О рынке земли». В Украине можно будет покупать и продавать землю сельскохозяйственного назначения. Закон повлияет и на рынок недвижимости.

Как изменится строительный рынок после снятия моратория на продажу земли, узнавал портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua.

Новые возможности для застройщиков

Украинские застройщики, особенно при строительстве жилья в пригороде, часто покупали землю сельскохозяйственного назначения и меняли ее на «строительство жилого дома». Таким образом, им удавалось «обходить» мораторий.
С принятием закона процесс продажи земли под застройку будет проще.

«Открытие рынка земли может позволить крупным киевским застройщикам расширить «географию» своей деятельности и выйти за границы Киева. По сути, земля, как товар, позволит компаниям активно развивать территории, входящие в киевскую агломерацию. Прежде всего, это касается повышения качества жилья и развития сопутствующей инфраструктуры. Киевские застройщики для реализации своих проектов привлекают землепользователей, либо сами арендуют земельные участки, но в очень редких случаях готовы их приобретать. Ведь построенные дома поступают на баланс города, а строительство на приобретенном участке автоматически повышает себестоимость строительства в среднем на 20%», – говорит Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК «Polaris Home&Plaza».

По ее мнению, сейчас в условиях ограниченного спроса мало кто готов решиться на такой шаг. Застройщики больше сконцентрированы на решении существующих проблем и ждут продолжения начатых реформ: согласование Геплана и открытие Госгеокадастра, принятия ряда нормативных документов по защите инвесторов и пр.

«Но я не исключаю, что открытие рынка земли вполне возможно повлечет за собой уход некоторых компаний с киевского рынка. Конечно, в Киеве жилье на 25-30% дороже, чем, скажем, в ближайшем пригороде столицы. Но это и новые возможности, которые позволят реализовать самые амбициозные проекты», – говорит она.

При этом с открытием рынка должны исчезнуть схемы, по которым получали землю для строительства нелегально или полулегально.

«Открытие рынка земли может ликвидировать все существующие схемы, по которым умудрялись строить на участках, не предполагаемых для жилого строительства, новостройки и парализует работу теневых откатных схем с отводом земли под застройку. Серая схема, по которой с\х земли отводят под застройку, изменяя целевое назначение – это ничто иное, как яркий пример парализованной системы работы ГАСИ и прямой сигнал о том, что нужно начать реформу работы Государственного земельного кадастра. По этой схеме обычно проводили стройки в пригороде Киева, договариваясь с помощью откатов с местными властями», – считает Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости.

Открытие рынка земли снизит коррупционные риски

Получение земли под застройку всегда сложный процесс для застройщиков, который в итоге влияет и на цену квадратного метра построенного жилья.

«Для застройщиков открытие земли – это уничтожение еще одной коррупционной составляющей, тормозящей их деятельность. Когда земля находится во владении девелопера, он практически не зависит от местной власти, которая ранее распоряжалась земельными ресурсами того или иного населенного пункта. Конечно, многие застройщики, реализующие многоквартирные дома, привыкли брать землю в аренду, ведь построенные ими ЖК, после их ввода в эксплуатацию, становятся на баланс населенного пункта», – утверждает Татьяна Шульга-Забельская, управляющий партнер Сообщества девелоперов жилья (RED Community).

Таким образом, если снизится коррупционная составляющая, то строить будут активнее.

Земля под застройку подорожает

Открытие рынка земли повысит цену сотки. Спрос при этом будет достаточно высоким.

«Востребована есть и будет земля, которая находится в непосредственной близости, скажем так, в стык к крупным городам и крупным транспортным узлам, например, к аэропорту «Борисполь». Привлекательными также будут земельные участки, расположенные вдоль транспортных магистралей, ведущим к транспортным узлам. Кроме этого не стоит сбрасывать со счетов землю, находящуюся в границах городов-спутников. При открытии рынка земли, можно предположить, что стоимость таких земельных участков при смене их целевого назначения, будет расти. Сейчас говорят о том, что до открытия рынка земли для иностранцев, средняя цена за 1 га не превысит 2-3 тыс. долларов. Хочу напомнить, что на сегодняшний день, например, в городах-спутниках стоимость сотки под застройку в пригороде столицы колеблется в пределах 5-10 тыс. долларов», – говорит Татьяна Шульга-Забельская.

Крупным застройщикам потенциально может быть выгодно строительство современных масштабных жилых комплексов и коттеджных городков на приобретенной земле.

Риски никто не отменял

Свободная продажа земли несет в себе и определенные риски.

По мнению Анжелики Саакян, рисков, ровно, как и преимуществ у открытого рынка земли предостаточно. Главные плюсы:

  • повышение привлекательности строительного сектора,
  • повышение концептуальной конкуренции застройщиков,
  • развитие малых населенных пунктов (прокладка необходимых инженерных сетей, создание необходимой инфраструктуры и т.д.),
  • возможное снижение затрат на строительство и нивелирование коррупционных рисков.

«Среди минусов стоит отметить, как мне кажется, возможные ошибки в проектных расчетах, например, в прокладке инженерных сетей, дорог и пр. Стоимость новых коммуникаций прямо зависит от месторасположения приобретенного участка. Затраты на инженерные коммуникации потенциально могут достигать 50% от всей сметной стоимости строительства», – говорит Саакян.

По мнению экспертов, в то же время собственников земли при открытии рынка земли необходимо максимально обезопасить от мошенников.

«Должен быть разработан прозрачный и четкий механизм защиты собственников при продаже земли от мошеннических схем, гарантия и защита от государства, нужна четко работающая инфраструктура для аренды земли (земельный банк, полный кадастр земель). Чтобы контролировать перетекание земли из одной собственности в другую нужно предусмотреть ценовую вилку, чтобы и малый бизнес (фермеры), и агрохолдинги имели возможность купить землю. Необходимо защитить бизнес от рейдерских захватов земли, которые есть сейчас и могут сохраниться с открытием рынка», – уверена Берещак.

Также собственников могут обманывать, предлагая низкую цену.

«Самые главные «моральные» риски кроются в возможных спекуляциях и обмане землепользователей, которые не обладают достаточной информации о стоимости своей земли», – добавляет Татьяна Шульга-Забельская.

Таким образом, снятие моратория поможет рынку недвижимости развиваться активнее, снизит определенные риски при строительстве, но должен быть четкий механизм защиты собственников участков от мошенников.