Безпечна угода на ринку нерухомості – поради юристів для первинного і вторинного ринків


Безпечна угода на ринку нерухомості – поради юристів для первинного і вторинного ринків

Джерело: 100realty.ua

Операції з нерухомістю – це завжди ризики і від того, як проводиться підготовка до операції, перевірка документів і т.д. залежить її безпеку.

Портал «Столична нерухомість» 100realty.ua дізнався, як знизити ризики по операціях з нерухомістю, будь то покупка квартири в Києві на первинному, або вторинному ринку.

Від чого залежить безпека угоди на ринку нерухомості

На думку експертів, безпека угоди на ринку нерухомості залежить від уміння виявити, проаналізувати і максимально зменшити свої ризики.

Таких ризиків – безліч і вони розрізняються як в залежності від виду операції (купівля-продаж, оренда), так і від того, ким ви є в такій угоді (продавцем/покупцем, орендарем/орендодавцем).

«Найбільше ризиків у тих, хто отримує нерухомість у власність/користування (покупці/орендарі), тому що в результаті угоди вони отримують «складний» об'єкт (право на нерухомість). Його не можна помацати і воно існує тільки у вигляді документів, яких зазвичай багато і кожен з яких може бути підроблений, втрачений, забутий, неправильно витлумачений і т.п. І все це призводить до ризиків втрати такого права в майбутньому», – наголошує Олександр Кодолов, керівник практики «Земельне право та нерухомість», партнер, адвокат АО «Ассирія».

Також варто розмежовувати ризики в операціях з нерухомістю на первинному і на вторинному ринку. Тут існують різні ризики у покупців такої нерухомості.

«Взагалі, те, що прийнято у нас називати «угодами на первинному ринку», важко назвати угодами з нерухомістю, тому що на момент угоди нерухомості юридично ще не існує. В даному випадку ви повинні розуміти, що ви займаєтеся саме інвестуванням, а не купівлею нерухомості, і, отже, несете зовсім інші і більш високі ризики, ніж при покупці нерухомості на вторинному ринку», – радить Олександр Кодолов.

За словами Сергія Дахновського, партнера ЮК JN Legal, при покупці квартири на «первинці» вся увага має бути зосереджена на перевірці реноме забудовника, його репутації та фінансової спроможності, законності здійснення ним забудови саме даної земельної ділянки і саме того об'єкту, що задекларований.

При придбанні ж житла на «вторинці» ключовим є перевірка правової та фактичної історії квартири, особистості продавця в частині його віднесення до «групи ризику» і його правомочності на відчуження, наявності правовстановлюючих документів і документів актуальною технічної інвентаризації, можливості третіх осіб заявити майнові претензії на квартиру (в т.ч. через заставу, іпотеку, судові суперечки, арешт), відсутність заборони на відчуження квартири та інших обтяжень.

«Менше ризиків у тих, хто передає нерухомість у власність або користування (продавці, орендодавці), тому що вони отримують гроші, які набагато краще захищені від підробок, а тому і перевірити їх кількість і якість зазвичай простіше. При цьому, у орендодавців все ж ризики залишаються і після отримання грошей, тому що вони віддають нерухомість на час і з їх нерухомістю може статися все що завгодно за цей час, в тому числі і з вини орендарів», – говорить Олександр Кодолов.

Які є ризики на ринку нерухомості і як їх знизити

Ризики полягають в можливості втратити те, що було, без можливості відновити втрату або значними витратами на відновлення втраченого.

«У даній сфері велика кількість шахраїв, тому що суми угод в нерухомості досить великі, а тому дають можливість шахраям залучати різних фахівців (недобросовісних ріелторів, нотаріусів, реєстраторів, юристів, суддів, техніків БТІ, оцінювачів та інших), які допомагають розробляти і реалізовувати шахрайські схеми так, щоб шанси залучити їх до відповідальності наближалися до нуля. Щоб знизити свої ризики, в першу чергу, рекомендую не нехтувати і користуватися відкритими джерелами інформації, перевіряючи заздалегідь і сторони угоди, і об'єкт нерухомості, як по держреєстру, так і просто за інформацією в інтернеті. Зараз є багато відкритих держреєстрів, які можна застосовувати для швидкої перевірки на основні явні ризики», – радить Олександр Кодолов.

При цьому за останній рік, за словами експерта, ризиків менше не стало, тому що гроші в операціях з нерухомістю обертаються великі, а тому шахраї тут завжди були і будуть.

«І поки держава приймає нові закони, що обмежують одні шахрайські схеми, шахраї вже застосовують інші», – константує адвокат.

За словами експерта ризики можна знизити: для цього варто звертатися до професійних консультантів з нерухомості, які надають повний комплекс послуг з перевіркою документів і супроводом угод. Також можна звернутися до адвоката, практикуючому в сфері нерухомості, за оцінкою ризиків, пов'язаних з об'єктом нерухомості і його історією, для оцінки благонадійності усіх боків і всіх документів по угоді, а також для розробки найбільш безпечних і вигідних для вас умов угоди.

«Якщо ж ви купуєте нерухомість на первинному ринку, то тут необхідно оцінити зовсім інші ризики: перевірити забудовника і всіх пов'язаних з продажем осіб, перевірити всю дозвільну документацію на будівництво, перевірити документи на землю, перевірити схему продажу прав на нерухомість і угод на їх покупку . Тут ризики є завжди і їх належний аналіз і оцінка, зроблені адвокатом, що практикує в сфері нерухомості, допоможуть вам прийняти усвідомлене рішення про інвестування своїх грошей, а не просто «зробити ставку» як в казино», – каже Кодолов.

Як знизити ризики при покупці нерухомості на первинному ринку

Юлія Матковська, керуючий партнер ЮК «Матковська та Партнери» пояснює, як перевірити забудовника для інвестування в первинний ринок.

«Якщо ви не впевнені, що на цьому етапі зможете впоратися самі – краще забезпечити юридичний супровід. Вартість в залежності від виду послуг буде коливатися від 9 тис грн до 5% від вартості об'єкта, який розглядається для придбання», – говорить вона.

Інформація на сайті Мін'юсту, знаходиться у відкритому доступі і дасть можливість бути впевненими, що компанія не є банкрутом і що стосовно неї не відкрите виконавче провадження по непогашеним боргах.
Варто перевірити компанію-забудовника і в Єдиному державному реєстрі судових рішень, щоб дізнатися, чи була або є вона учасником судових розглядів. За допомогою Публічної кадастрової карти перевірити дані про земельну ділянку, на якому будується об'єкт, призначення землі і вид власності.

Далі слід перевірити документацію вже безпосередньо у забудовника.

«Ще раз підкреслю, що відкритість і сприяння в наданні всієї затребуваною вами інформації – це певна гарантія законній діяльності компанії. Отже, вам повинні надати: ліцензію на будівельні роботи; містобудівні умови і обмеження; дозвіл на будівництво; документи на землю; декларацію про початок будівельних робіт; технічні умови на підключення комунікацій», – говорить Юлія Матковська.

Якщо ви отримали всю перераховану вище документацію та результати її перевірки вас задовольнили, переходите до ознайомлення з договором. Перш ніж підписувати договір – добре його вивчіть. У будь-якому договорі обов'язково вказується: вартість, умови оплати, порядок виплати розстрочки, дата здачі об'єкта в експлуатацію, права і обов'язки сторін, умови розірвання договору. Вивчивши і зрозумівши всі деталі і пункти, ви убезпечите себе від непередбачених ситуацій і в разі конфлікту зможете залучити до відповідальності забудовника.

Ну і, нарешті, підписання акту прийому-передачі. Після цієї процедури ви вже не зможете пред'явити компанії-забудовнику ніяких претензій, тому будьте уважні і перевіряйте всі пункти угоди, щоб потім не довелося виправляти недоліки забудовника за свій рахунок.

Як знизити ризики при покупці на вторинному ринку

Якщо ж ви маєте намір придбати нерухомість на вторинному ринку житла, вас повинні насторожити такі речі:

  • продавець намагається продати щойно куплену квартиру;
  • за короткий час в квартири змінилося кілька власників;
  • укладання угоди купівлі-продажу відбувається за дорученням, при цьому всі процедури проводить стороння особа, що не має відношення ні до квартири, ні до ринку нерухомості.

По нотаріусу – його повинні вибирати ви, а не власник квартири - це додасть вам додаткові гарантії безпеки.