Инвестиция в недвижимость: с чего начать


Инвестиция в недвижимость: с чего начать

Источник: dom.ria.com

Какую недвижимость выбрать для инвестиции

Покупка готовой жилой недвижимости — самый простой вариант. Жилая недвижимость обычно требует меньших затрат, поэтому ее выбирает большинство начинающих инвесторов. Более сложный и дорогой вариант — вложение в нежилые объекты: офисные, торговые, складские помещения и т.п.

Вкладывая средства в объект на этапе строительства можно рассчитывать на высокие доходы, однако и риски при финансировании незаконченных проектов выше.

Имея дело с объектом, который строится на начальных этапах, нужно быть готовым к рискам замораживания строительства, проблемам с вводом объекта в эксплуатацию, или подключением к системам коммуникаций. Перед покупкой такого жилья рекомендуем тщательно проверить застройщика.

Также рекомендуем учесть ликвидность недвижимости. Если у вас может возникнуть необходимость срочно продать объект, вы можете потерять значительную сумму. Чтобы вложения оправдали ожидания, ставьте четкую цель и сознательно подходите к выбору объекта с учетом его особенностей и поставленных задач.

Стратегии инвестирования в недвижимость

Для различных типов недвижимости могут быть разные сценарии. Например, квартиру в хорошем состоянии на вторичном рынке можно сразу сдавать в аренду.

Сделав ремонт в квартире, ее можно сдавать в аренду по более высокой цене, или перепродать объект и сразу получить доход.

В случае перепродажи прибыль может достигать 10-50%, однако инвестор должен иметь хорошие навыки в сфере ремонта и строительства. Не исключены ситуации, когда расходы на ремонт не окупятся. Не забывайте и о том, что недвижимость требует внимания и постоянных затрат на содержание. Кстати, после продажи квартиры вам также придется заплатить налог. Об этом мы рассказываем в статье.

Еще один вариант — купить квартиру большей площадью и разделить ее на две студии с отдельными входами для последующей сдачи в аренду.

В туристических городах целесообразно сдавать жилье посуточно. Из минусов выделим постоянный поиск клиентов и нестабильный доход, необходимость поддержания чистоты и регулярная уборка. Определитесь, готовы ли вы тратить для этого свое время.

Как быстро окупится вложение

Инвестируя в недвижимость, настройтесь на долгосрочную перспективу. Вернуть вложения в среднем можно через 7-12 лет после покупки.

К примеру, вы покупаете для долгосрочной аренды готовую квартиру за $30 тыс, планируя, что арендатор ежемесячно будет платить $200. В таком случае вернуть вложенную сумму удастся через 12,5 лет. Реальный срок окупаемости может быть другим, поскольку плата за аренду постоянно меняется. Сюда же учтите сопутствующие расходы, такие как ремонтные работы, налог на недвижимость и тому подобное.

Рассмотрим другой вариант с покупкой квартиры в новостройке в хорошем районе за $40 тыс и дополнительным вкладом $20 тыс на ремонт, после чего сдаете в аренду за $600. Однако это не статическая величина, поскольку на нее влияет множество факторов. Стоимость аренды может увеличиться или снизиться, и тогда цифра будет совсем другой. Ориентировочный срок окупаемости в этом случае составит менее 9 лет, после чего объект начнет приносить прибыль.

Быстрее вернуть вложения и получить прибыль можно благодаря перепродажи объекта. Это так называемая спекулятивная инвестиция. Она актуальна для покупателей, которые имеют «свободные» средства и покупают недвижимость на стадии строительства, чтобы перепродать ее со временем — с готовым ремонтом или сразу после сдачи дома в эксплуатацию. В таком случае срок окупаемости уменьшается до 5 лет. Впрочем, доходность будет зависеть от ряда факторов: типа недвижимости, ситуации на рынке, экономического состояния и тому подобное.

Как определить недооцененные объекты для инвестиций

Объективно оценить перспективу вложения поможет формула Шиллера, в соответствии с которой необходимо рассчитать соотношение цены объекта к сумме годовой аренды. Для этого разделите стоимость недвижимости на запланированную сумму дохода за год.

Если объект стоит $30 тыс, а прогнозируемый доход от аренды составляет $200 в месяц ($2 400 в год), то приблизительный расчет будет выглядеть так: 30 000: 2 400=12,5. Согласно формуле, показатели, входящие в диапазон 10-15, считаются адекватной оценкой недвижимости.

Если соотношение меньше 10, можно предположить, что недвижимость недооценена и этот вариант наиболее перспективный для инвестиций. Недооцененную недвижимость обязательно нужно тщательно проверить с нотариусом, поскольку часто такое жилье может иметь юридические проблемы — обременение в виде споров владельцев, неверное использование, несоответствие функционального назначения, оформление разрешительной документации и т.п.

Если же расчетный показатель больше 15 — объект, наоборот, переоценен и покупать его не выгодно. Заметим, что это довольно грубый расчет, который не учитывает инфляцию, спрос и конкуренцию на рынке. Однако формула вполне пригодна для базовой оценки.