Как купить недвижимость и не попасть в неприятности


Как купить недвижимость и не попасть в неприятности

Источник: dom.ria.com

Точный перечень документов заранее определить невозможно. Поскольку это зависит от типа недвижимости, ситуации с объектом и ее владельцем. Мы рассмотрим конкретные ситуации при покупке квартиры.

Узнайте, кто является владельцем недвижимости

Попросите продавца предоставить документ, подтверждающий его право собственности на квартиру.

Право собственности может быть подтверждено одним из документов: нотариально удостоверенный договор купли-продажи, дарения, мены, наследственный договор, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, договор о разделе наследственного имущества, решение суда и т.п.

Вместе с правоустанавливающими документами проверьте наличие сведений о владельце в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Имея электронную цифровую подпись, вы можете самостоятельно получить такую справку на сайте Минюста.

Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему ребенку или недееспособному лицу, лицу с ограниченной дееспособностью, дополнительно проверьте наличие разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры.

Проверьте наличие совладельцев

Попросите продавца квартиры предоставить вам справку о составе семьи или выписку из Реестра территориальной общины о зарегистрированных в квартире лиц. Так вы точно узнаете, кто зарегистрирован в квартире, а также проживают ли там дети или недееспособные лица.

Владелец квартиры может получить справку о составе семьи в исполнительном органе городского, сельского, поселкового совета. А выписку из Реестра территориальной общины о зарегистрированных в квартире лиц может предоставить нотариус.

Если вы покупаете часть объекта недвижимости, убедитесь, что владельцы других частей не намерены воспользоваться своим преимущественным правом на покупку этой части.

В таком случае продавец должен предоставить заверенное нотариусом заявление владельцев общей долевой собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли квартиры, которая продается.

Если квартира была приобретена в браке, то один из супругов имеет права на нее и должен подтвердить свое согласие на продажу квартиры. В этом случае будет достаточно предоставить нотариусу свидетельство о браке и нотариально заверенное заявление о согласии супруга на продажу жилья.

Это же касается недвижимости, которая продается после развода, хотя покупалась в браке. Тогда продавец должен дополнительно предоставить свидетельство о расторжении брака или свидетельство о смерти одного из супругов.

Согласие другого супруга не требуется в случае, когда недвижимость перешла по наследству, по договору дарения, в порядке приватизации, или до заключения брака.

Проверьте недвижимость через открытые источники

Изучите реестры на наличие арестов, запретов, ипотек, судебных разбирательств, споров и тому подобное. Обратитесь к юристу по недвижимости, который будет консультировать вас на всех этапах сделки и проверит необходимые документы. О видах обременений читайте по ссылке.

Покупатель имеет возможность самостоятельно или с помощью нотариуса проверить законность документов и легитимность предыдущих сделок с объектом с помощью таких ресурсов:

  • Госреестр прав на недвижимое имущество — проверка права собственности, отсутствие обременений, ареста или запрета отчуждения;
  • Единый реестр должников — проверка долговых обязательств продавца;
  • Единый государственный реестр судебных решений — проверка на наличие судебных споров.

Узнайте, делалась ли перепланировка в квартире

Для этого нужно ознакомиться с техническим паспортом на недвижимость. В этом документе содержатся данные о квартире: общая и жилая площадь и размеры помещений. Рекомендуем измерить каждую комнату, чтобы убедиться в соответствии данных в техническом паспорте.

Если во время замеров вы заметили расхождения, владелец должен получить новый технический паспорт на квартиру с новыми размерами комнат после перепланировки. Чтобы избежать проблем с узакониванием перепланировки, к этому вопросу стоит отнестись ответственно.

Для минимизации рисков, более быстрой и полной подготовки к покупке квартиры, рекомендуем обратиться к профессиональному риелтору и юристу. Чем будет полезно сотрудничество с риелтором, мы рассказываем в статье.

Как уберечься от покупки квартиры с долгами

Главное правило — это тщательная проверка недвижимость до заключения договора.

Узнать о наличии долгов в недвижимости можно двумя способами:

  • Попросить продавца предоставить справки из всех коммунальных организаций.
  • Проверить владельца на предмет отсутствия долгов в Едином реестре должников или на сайтах соответствующих коммунальных служб. Учтите, если в квартире проживало несколько человек, возможен вариант по распределению лицевых счетов. В таком случае справки об отсутствии задолженности нужно получить по каждому из них. Всю информацию можно узнать в компаниях, обслуживающих дом.

Наиболее надежный способ уберечь себя от долгов при покупке квартиры — внимательно составить и проверить договор купли-продажи. В нем речь должна идти о переходе долгов к покупателю. С правильно заключенным договором вы застрахуете себя. Если вдруг за квартирой останется задолженность — в этом случае вы не будете ее платить и легко сможете отстоять позицию в суде.

Риски при задатка

Вы рискуете попасть в неприятную ситуацию, если:

  • Неграмотно оформите или не оформите письменно задаток (договор предварительного платежа);
  • Если договор предварительного платежа будет оформлен без оригиналов правоустанавливающих документов и без свидетелей.

Зафиксируйте в предварительном договоре

  • Срок подписания основного договора.
  • Сумма задатка и условия его возврата. Если соглашение разрывает продавец, то чаще всего прописывают, что он должен вернуть задаток в двойном размере. Если покупатель — задаток остается у продавца.
  • Срок передачи ключей.
  • Общая сумма сделки в национальной валюте, по которой объект будет отчуждаться по основному договору купли-продажи. Это позволит зафиксировать цену, сохранить накопления и уберечь себя от внезапного финансового колебания.
  • Если продавец пообещал оставить какую-то мебель или выполнить какие-то условия, это все должно быть прописано.