Купівля землі під будівництво: ціни, пропозицію, особливості оформлення


Купівля землі під будівництво: ціни, пропозицію, особливості оформлення

Джерело: 100realty.ua

З початком сезону інтерес до покупки земельних ділянок в Києві і Київській області виріс. Про те, що пропонують і за якою ціною в Києві і Київській області, на що звертати увагу при оформленні документів, дізнався портал «Столична нерухомість» 100realty.ua.

Пропозиція і ціни на землю в Києві

На сьогоднішній день в Києві та Київській області продаються сотні земельних ділянок в різних районах.

«Ми спостерігаємо зростання інтересу до земельних ділянок на 20% з весни 2020 року. Однією з причин є карантин, стало більше покупців, які розглядають можливість переїзду з квартири у власний будинок», – розповідає про тенденції столичного ринку землі Генеральний директор АН «Благовіст» Олена Бібєрова.

За її словами, найбільший інтерес до земельних ділянок, до яких підведені всі необхідні комунікації (електрика, вода, каналізація). В такому випадку у покупця буде менше питань з узгодженням підключення до інженерних мереж, а це економія часу і грошей. Також цікаві ділянки в населених пунктах з гарною інфраструктурою, транспортними шляхами. Якщо мова йде про Київську область, то частіше цікавляться землею на відстані до 20 км від Києва.

Що стосується цін, то на сьогоднішній день для купівлі землі під будівництво будинку потрібно від 30 тис. дол. Це буде земля в віддаленому районі Києва (наприклад, Бортничі, Троєщина та інші). Площа ділянки близько 6 соток. У Київській області для покупки землі потрібен мінімальний бюджет від 10 тис. дол. Це також невеликі ділянки у віддалених районах Київської області, розташовані в 40 км від Києва.

Середній бюджет для покупки земельної ділянки в столиці – від 100 тис. дол., у Київській області – близько 70 тис. дол.

На що звертати увагу при покупці землі під будівництво

За словами юристів, підхід повинен бути комплексним:

  • по-перше, вивчення правового статусу земельної ділянки,
  • по-друге, аналіз містобудівної документації по даній ділянці та ознайомлення з фактичною забудовою за місцем його знаходження.

«Так званий юридичній блок має на меті встановлення наявності та легітимності правовстановлюючих документів на землю, «чистоти» її правової історії (починаючи з формування ділянки, підстав і порядку його надання у власність та закінчуючи всім ланцюжком правовласників і наявністю судових суперечок), правомочності продавця на його відчуження, а також пов'язаних з цим правових ризиків», – говорить керуючий партнер ЮК JN Legal Ян Левітас.

Містобудівна блок передбачає отримання інформації та її оцінку з питань:

  • наявність необхідної містобудівної документації (генеральний план населеного пункту, ДПТ, зонінг) і відповідність певному в ній функціональним призначенням ділянки його цільового призначення згідно правовстановлюючих документів;
  • наявність містобудівних планувальних та інших обмежень на забудову ділянки (висотність, санітарно-захисні, водоохоронні, прибережні захисні і інші охоронні зони, зони охорони культурної спадщини і т.п.);
  • наявність об'єктів нерухомості, в т.ч. незавершеного будівництва, на самій ділянці, оточуюча фактична забудова, наявність інженерних комунікацій і можливість підключення до них.

Оцінка перерахованих вище факторів дасть можливість покупцеві визначити, чи зможе він побудувати на цій ділянці те, що він бажає і які витрати це може спричинити, крім, власне, будівництва.

За словами адвоката АБ «ЮФ «Семенова і Партнери» Марини Семенової, необхідно перевіряти ділянку з використанням електронного ресурсу «Публічна кадастрова карта», де міститься інформація про розташування земельної ділянки, кадастровий номер, документі, на підставі якого продавець придбав право власності на цю ділянку, а також власника земельної ділянки.

Перед укладенням договору купівлі-продажу земельної ділянки необхідно звернути увагу на документи, які продавець повинен надати нотаріусу для здійснення угоди. Перелік необхідних в конкретному випадку документів бажано узгодити з нотаріусом.

Перелік обов'язкових документів для покупки землі

  • Паспорт продавця угоди, довідка про присвоєння ідентифікаційного коду;
  • Оригінал документа, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
  • Довідка про присвоєння кадастрового номера на земельну ділянку, якщо при видачі правовстановлюючого документа такий номер не був присвоєний;
  • Нормативна грошова оцінка земельної ділянки;
  • Експертна грошова оцінка земельної ділянки;
  • Відомості про обмеження (обтяження) на земельну ділянку;
  • Відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
  • Відомості про відсутність на ділянці будівель або споруд, так як купівля-продаж земельної ділянки з розташованими на ньому будівлями має свої особливості;
  • Заява про згоду подружжя продавця на відчуження земельної ділянки, якщо він був придбаний в період шлюбу і підлягає розподілу в разі розлучення.

У тому випадку, якщо від імені продавця виступає інша особа, необхідно здійснити перевірку наявності повноважень такої особи на здійснення угоди саме з придбаним ділянкою та обсягу повноважень, наданих йому продавцем.

Як не втратити куплену землю і чому так буває

Бувають випадки, коли земельна ділянка видана продавцю з порушеннями і це може привести до того, що новий власник може втратити право власності. Щоб цього не сталося, юристи радять дуже уважно поставитися до перевірки документів.

«Судова практика по земельних спорах говорить про те, що спори про визнання недійсними прав на земельну ділянку можуть виникнути через багато років після первинного оформлення документів. Такі суперечки можуть виникнути з ініціативи різних осіб. Це може бути власник сусідньої ділянки, це може бути прокуратура, яка діє в інтересах держави, це може бути будь-яка особа, чиє право виявилося порушеним. Приводи і причини, що послужили підставою для спору теж можуть бути самими різними», – попереджає Марина Семенова.

Найчастіше виникають суперечки, пов'язані з визнанням недійсними держактів на землю і рішень держорганів, прийнятих з порушенням повноважень таких органів.

Застрахуватися від порушень, які були здійснені в момент видачі документів першому власнику неможливо, так само як і перевірити наявність таких порушень при подальшій зміні власника.

Можливі, звичайно, зовсім кричущі порушення, наприклад, виникають випадки, коли один державний орган виділяє земельну ділянку сільськогосподарського призначення власнику земельного паю в натурі та при цьому інший державний орган розділяє цю ділянку на безліч ділянок з цільовим призначенням під будівництво будинку.

Мають місце порушення, пов'язані з нецільовим використанням землі або фактичним перевищенням розмірів ділянки в порівнянні з вказаними в держакті. Тоді це можливо побачити і від угоди необхідно відмовлятися.
Може виникнути ситуація, коли правовстановлюючий документ після укладення договору купівлі-продажу буде визнаний недійсним. У тому випадку, якщо перехід права від колишнього власника до нового відбувся, права подальшого власника доведеться захищати в суді.

«Безумовно, в кожній конкретній ситуації необхідно буде встановити конкретне порушення закону і вибрати оптимальну стратегію. Але є загальні рекомендації. Вони засновані як практиці українських судів, так і на практиці Європейського суду з прав людини. Так, відповідно до позиції національних судів, слід, що без судового рішення припинити право нового власника неможливо», – каже адвокат.

При розгляді судами спорів, що випливають з порушення органами державно влади повноважень, можна використовувати позицію Європейського суду.

«Всім покупцям будь-якої нерухомості, включаючи земельні ділянки можна порекомендувати вказувати в договорах повну вартість об'єкта. При виникненні суперечок це допоможе покупцеві компенсувати збитки в повному розмірі», – радить Марина Семенова.

Купуючи землю, варто звертатися до експертів, щоб розібратися з «історією» ділянки і знизити ризики.