Ризики і можливості державної іпотечної програми


Ризики і можливості державної іпотечної програми

Джерело: budport.com.ua

В Україні з 1 березня 2021 року почала діяти державна програма «Доступна іпотека 7%». Скористатися нею можуть усі, хто хоче покращити свої житлові умови.

Придбати можна як квартиру, так і приватний будинок на первинному або вторинному ринку. Щоправда, в останньому випадку будинок має бути побудований не пізніше ніж 2018 року. Максимальна сума кредиту становить 2 млн грн, який надаватиметься на строк до 20 років за умови першого внеску в розмірі 15% вартості об’єкта. Цього року «Доступна іпотека 7%» призначена для 5 тис. сімей.

Експерти здебільшого очікують на підвищений попит на цю програму, прогнозуючи стрімке зростання іпотечного кредитування в країні. Багато хто вважає її «панацеєю» та інструментом для пожвавлення ринку.

Але для того, щоб докладніше розібратися в нюансах програми, варто зрозуміти поточну ситуацію на вітчизняному ринку, яка є доволі динамічною. З останніх змін – загальне зменшення ставки за іпотечними кредитами на 6 пунктів: з 19% до 12,8 - 16% упродовж 2020 року. Це призвело до зростання іпотечного кредитування в другому півріччі на 11,5%. Тому з впевненістю можна говорити, що ринок і без того розвивається.

Попри такі цифри Україні, найімовірніше, не наздогнати ту саму Данію, де з 2019 року діє програма від’ємної відсоткової ставки за іпотечним кредитуванням. І вона буде далеко навіть від темпів зростання цього ринку в сусідній Польщі, де впродовж грудня 2020 року загальний обсяг іпотечних кредитів збільшився на 1,17 млрд євро.

Проте в тому, що «Доступна іпотека 7%» буде корисною насамперед для кінцевих споживачів, можна не сумніватися. Адже за умовами державної програми позичальник переплатить 80 - 90%, тоді як поза її межами ця цифра може сягнути навіть 300%. Та чи буде вона популярною?

Відповідно до Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів, що затверджений постановою Кабміну, позичальник має відповідати низці критеріїв, зокрема:

  • бути особою, яка потребує поліпшення житлових умов (розуміються громадяни, які на підставі Житлового кодексу Української РСР перебувають на квартирному обліку);
  • мати дохід (включно із членами сім'ї), середньомісячний розмір якого за останні шість місяців не перевищує п'ятикратного розміру місячної середньої заробітної плати у відповідному регіоні України, де розташований предмет іпотеки.

З огляду на це можна зробити висновок, що ця іпотечна програма призначена для соціально незахищених верств населення, а з огляду на середню вартість 1 м2 на ринку первинної нерухомості в місті Києві доцільно вважати, що вона призначена для стимулювання будівництва житлової нерухомості в регіонах України.

Тобто сподіватися на стрімке зростання іпотечного кредитування не варто. Це підтверджується й загальною кількістю кредитів, які було видано за програмою, адже станом на 18 березня банками оформлено лише 12 кредитних договорів.

Згідно з програмою, банки не знижуватимуть відсоткову ставку. Різницю компенсуватиме держава, а це є підставою для виникнення цілої низки ризиків і загроз, що можуть постати перед позичальниками, банками та державою.

Наприклад, для позичальників є ймовірність того, що програму буде згорнуто або припиниться її фінансування. Крім того, самі умови договору можуть містити певні ризики. Зокрема, у разі згортання програми договір із банком може передбачати, що обов'язок погашення решти відсотків за кредитом буде перекладено з Фонду розвитку підприємництва на позичальника. А це фактично повернення позичальника до чинних ринкових іпотечних ставок.

Не повністю убезпеченні й фінансові установи, для яких також є певні загрози. Серед них так звані «заставні ризики». Стягнення застави – це тривалий і малоефективний процес. Або обслуговування кредиту можуть взагалі зупинити, і тоді банк залишиться ні з чим. Крім того, банки дуже добре пам’ятають кризу 2008 року.
Тоді багато позичальників просто припинили виконувати свої зобов’язання за валютними кредитами, а фінустанови не могли продати майно боржників через мораторій на примусове відчуження заставленого майна за такими кредитами. Він, до речі, припиняє дію 21 квітня цього року.

Але найбільші проблеми можуть постати перед ініціатором програми, тобто державою. Основна з яких – джерела фінансування програми, точніше, їхня можлива відсутність. Адже ресурсу зазвичай бракує навіть на «традиційні» статті державних видатків. З огляду на можливу велику популярність програми в кінцевих споживачів (позичальників) коштів на її фінансування з кожним роком потрібно буде виділяти все більше.

Це означає, що урядовцям доведеться в майбутньому обирати між згортанням програми та пошуком додаткових джерел фінансування цієї статті бюджетних витрат. Останнє наразі виглядає досить проблематично.

Звісно, завжди залишається альтернатива іпотечному кредитуванню у вигляді купівлі нерухомості в розстрочку від забудовника. У такому разі щомісячні платежі будуть значно більшими, але і строк погашення становитиме до трьох років або до завершення будівельних робіт. Але про це читайте в наших наступних матеріалах.