Рынок складской недвижимости Киева: арендодатели усиливают позиции


Рынок складской недвижимости Киева: арендодатели усиливают позиции

Источник: 100realty.ua

За время карантина складская недвижимость не только не потеряла востребованность, но и улучшила свои показатели. Портал «Столичная недвижимость» 100realty.ua узнал, что происходит на рынке складов в Киеве.

Арендные ставки активно растут

По данным Colliers Ukraine, уровень арендной ставки складов в Киеве с 2019 года на помещения высокого качества вырос на 20% до 5,5-5,7 долл./месяц/кв. м без НДС. А уровень вакантности остается на уровне 2-3%.

«Арендные ставки были деноминированные в национальной валюте и оставались на уровне 1 кв. 2021 года. Декларируемые арендные ставки на сухие склады класса А варьировались в диапазоне 133-159 грн./кв.м/мес. и для класса В – 95 грн.-110/кв.м/мес. Декларируемые арендные ставки в долларах США выросли на 3% по верхней и нижней границах для класса А и В, на сухие склады, в связи с укреплением гривны к доллару во 2 кв. 2021. В результате, декларируемые арендные ставки в долларах США варьировались в диапазоне 4,9- 5,9 долл/кв.м/мес для класса А и 3,5-4 долл/кв.м/мес для класса В», – говорит Наталья Сокирко, директор департамента складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine.

По ее данным, декларируемые арендные ставки на холодные склады варьировались в диапазоне 300-360 грн/кв.м/мес (11- 13,2/кв.м/мес) и оставались неизменными в гривне и выросли на 3% в долларах США. Эффективные арендные ставки были в среднем на 11% ниже, чем декларируемые на рынке холодных складов и колебалась в пределах 320-270 грн/кв.м/месяц (9,9- 11,8 долл/кв.м/месяц).

Эксперты Cushman & Wakefield считают, что в связи с острым дефицитом качественных складских помещений в Киевском регионе, понижение нынешних арендных ставок возможно только при существенном увеличении нынешнего предложения и, как следствие, в случае резкого роста вакантности, а также при шоковых явлениях в экономике в сопровождении снижения спроса и девальвации гривны.

Предложение не успевает за спросом

Девелоперская активность начала восстанавливаться с 2020 года.

На стадии строительства находятся около 80 тыс. кв. м. складских помещений, а на стадии проектирования находятся более 500 тыс. кв. м.

«Ввиду ограниченного предложения многие крупные клиенты готовы рассматривать проекты built to suit в аренду, а также приобретение земельных участков для дальнейшего строительства», – говорят в Colliers Ukraine.

Сейчас наблюдается существенное сокращение складских площадей, наряду с задержкой и откладывание реализации новых проектов.

«Как результат, на рынке складской недвижимости практически отсутствует существующее предложение складских площадей. В основном, сейчас фигурирует предложение, которое планируется к вводу в эксплуатацию в 1-2 кв. 2022 года. Риски таких предложений заключаются в том, что обычно новые проекты еще затягиваются с вводом в эксплуатацию», – говорит Наталья Сокирко.

На конец июня 2021 года общий объем современных складских и логистических помещений в Киеве и пригороде, по данным консалтинговой компании Cushman & Wakefield в Украине, составил примерно 2 032 000 кв. м.

Согласно мировым трендам, девелоперы и инвесторы проявляют достаточно высокий интерес к сегменту складской и логистической недвижимости в Украине, а Киев и пригород находится в центре этого внимания.

В первом полугодии 2021 года на рынок складской и логистической недвижимости в Киеве и пригороде были выведены 23 205 кв. м новых складских площадей:

  • 2 фаза офисно-складского комплекса «Макаровский» (GLA 13 605 кв. м);
  • первая часть 4 фазы логистического комплекса FM Logistic (GLA 9 600 кв. м).

Эксперты Cushman & Wakefield ожидают, что в целом новое предложение в 2021 году составит более 85 000 кв. м, что соответствует показателю 2020 года и вдвое превышает показатель 2019 года.

Дмитрий Пасенков, руководитель департамента промышленной и логистической недвижимости компании Cushman & Wakefield в Украине, обращает внимание на то, что в 2021 году в дальнейшем наблюдается тенденция, когда объекты, заявленные ко вводу в эксплуатацию в течение года, уже частично или почти полностью заполнены согласно предварительным договорам аренды, а также увеличилась доля складских объектов, которые строятся компаниями для собственных операционных нужд.

«Введение в эксплуатацию новых объектов, запланированных до конца 2021 года, не приведет к значительному изменению вакантности, и может лишь частично удовлетворить существующий спрос», – прогнозирует Дмитрий Пасенков.

Спрос на рынке обеспечивается стабильной динамикой развития онлайн-торговли, логистических компаний, служб доставки и сектором продуктового ритейла. Растет внимание к логистическим комплексам формата кросс-док и комплексам, которые способны удовлетворить требования операторов быстрой доставки последней мили, которые расположены в пределах города или в ближайших к нему локациях.

Выгодно ли строить склады в Киеве и области?

Именно стремительный рост e-commerce стимулирует спрос на формат внутригородских складов.

«В Киеве достаточно большое количество промышленных зон, которые могут стать площадками для внутригородских складов. Известна практика, когда компании-девелоперы выкупают территорию промышленных зон, но из-за нехватки опыта в девелопменте складской недвижимости не застраивают их. В целом, с инвестиционной точки зрения данный сегмент не такой привлекательный, как, например, девелопмент жилой недвижимости. Период окупаемости складской недвижимости дольше по сравнению с другими сегментами», – говорит Наталья Сокирко.

При постепенном восстановлении экономики и ограниченном новом предложении ожидается, что арендные ставки останутся стабильными или вырастут во втором полугодии 2021 года.

«Кроме того, поскольку предложение значительно отстает от спроса, мы ожидаем увеличения объема строительства складских арендных помещений в ближайшей перспективе», – говорит эксперт.