Система автоматической оценки недвижимости завышает стоимость жилья: налогов придется платить больше


Система автоматической оценки недвижимости завышает стоимость жилья: налогов придется платить больше

Источник: budport.com.ua

Фонд госимущества (ФГИ) обнародовал первые результаты работы новой системы автоматической оценки недвижимости.

В первый день после запуска, 29 июня новым сервисом воспользовалось 3,5 тыс. граждан, а 1,5 тыс. нотариусов сделали проверки отчетов или справок, зарегистрировав соглашения о купле-продаже недвижимости.

По состоянию на 6 июля система выдала более 25 тыс. справок об оценочной стоимости, а нотариусы оформили более 10 тыс. договоров.

Чиновники заверяют, что время для получения справки после внесения всех необходимых данных – "две секунды". Для того, чтобы воспользоваться системой, нужны доступ к интернету и электронная цифровая подпись.

Председатель ФГИ Дмитрий Сенниченко напомнил, что с февраля 2020 года были ликвидированы "посреднические площадки", предоставляющие оценку недвижимости. С тех пор украинцы "не переплатили" – то есть сэкономили – более 1 млрд грн.

"Реформа оценочной деятельности – это, в принципе, о справедливости", – заявил он во время презентации системы 6 июля. Отметив, что власть "обязана обеспечить справедливость как для граждан и бизнеса, так и для самого государства".

Что может оценить новая система

Девелопер Олег уверен, что с запуском системы автоматической оценки недвижимости "на рынке кардинальных изменений не произойдет".

Уже довольно длительное время формировалась база оценок, которая основывается на независимых оценках по купле-продаже недвижимости.

С другой стороны, автоматическая оценка не сможет учитывать индивидуальные качества квартир. Например, пентхаусов, квартир на вторичном рынке в запущенном состоянии, или жилья с "супердизайнерским ремонтом".

"В одном доме буквально на разных этажах могут быть квартиры, которые реально могут отличаться в стоимости на 20-25%. Это будет зависеть от видовых характеристик плюс от технического состояния и ремонта", – подчеркнул эксперт.

Потому "никакая автоматическая система не сможет это подсчитать", добавляет он. Придется обращаться к независимым оценщикам.

Нужно учитывать, говорит Олег, что от оценки продажи необходимо будет уплачивать налоги. Например, по 1% – в Пенсионный фонд и госпошлина. Но если продаваемая квартира в собственности меньше трех лет, то тогда все по-другому – 5% госпошлины, 1,5% – военный сбор и 1% – в Пенсионный фонд.

Следовательно, многие были заинтересованы в занижении рыночной стоимости – чтобы и налоги были меньше. "Поэтому лучше независимому оценщику заплатить 1-3 тыс. грн и получить более низкую стоимость для купли-продажи", – поделился своими наблюдениями эксперт.

Оценщиков "робот" не заменит

Эксперт по недвижимости Юрий считает, что внедренный ФГИ модуль оценки объектов недвижимости требует доработки.

"Прежде всего это касается проблем с оценкой дорогих квартир. Мы ежедневно получаем сотни замечаний по работе этого ресурса. Но говорить о том, что такой модуль неэффективен, было бы несправедливым", – заявил он.

По его словам, система достаточно корректно оценивает квартиры типовой застройки. Хотя превышение оценочной стоимости объектов, особенно в областных центрах, составляет от 10 до 20%.

"Модуль дает лишь определенный ценовой ориентир, но он никак не сможет заменить работу независимых оценщиков", – подчеркнул Юрий. Отметив главное преимущество новинки – сервис бесплатный.

Для квартир со средней и высокой стоимостью государственная система не предназначена, констатировал эксперт. По данным риелторов, иногда погрешность в полтора раза превышает рыночную стоимость объектов.

Кроме этого, на данный момент сервис ФГИ не "заточен" на частные домовладения, земельные участки, объекты коммерческой недвижимости. В том числе, подчеркнул Юрий, на сложные объекты (производственные помещения, склады, заводы и пр.).

Эксперт отметил, что новый сервис не стал "революционным". В Украине уже действуют схожие геопорталы, которые работают более корректно, нежели модуль ФГИ.

"Стоит сказать, что идеальная погрешность для автоматизированных систем не должна превышать 3-5%, но для создания такой системы потребуются очень серьезные временные рамки и финансовые ресурсы", – предположил Юрий.

Лучше подождать полгода

С одной стороны, запуск автоматической оценки – очень удобный и, казалось бы, правильный шаг, заявила эксперт рынка недвижимости Виктория.

Во-первых, он "убирает нечестных на руку хапуг, если таковые были задействованы в схеме оценки ранее". Во-вторых, очень упрощает жизнь владельцам имущества и покупателям.

"Ведь фактически без чужой помощи можно сгенерировать справку о рыночной стоимости объекта, которая действительна в течение определенного времени и убирает любых посредников и вопрос в их компетентности, профессионализме, а самое главное – не ангажированности", – подчеркнула она.

Однако, подчеркнула эксперт, есть ряд нюансов, которые вызывают вопросы к работе системы. Прежде всего, алгоритмы оценки и их инструменты подбора "одноклассников" – нет гарантий, что подобранные оцененные объекты-референсы имеют не заниженную или завышенную стоимость.

Потом, в условиях жесткого и хаотичного рынка, когда "о здравомыслии ценообразования на "вторичке" речи практически нет", изучить реальное соотношение цена/качество с похожими объектами при помощи алгоритмов анализа данных может быть довольно сложно.

"Через полгода планируется обновить алгоритмы оценки, возможно, пересмотреть и усовершенствовать их, опираясь уже на проделанную работу и опыт. Думаю, это поможет усовершенствовать сервис и улучшить качество оценки", – говорит Виктория.

Главные "косяки" госсистемы

Отзывы участников рынка о системе автоматизированной оценки недвижимости от ФГИ:

  1. Рынок не воспринимает эту систему как панацею, она готовилась в спешке и баги вылезли мгновенно. Она пока не пригодна для оценки коммерческих объектов, земли, сложных промышленных объектов.
  2. ФГИ декларирует ее универсальность, но она более-менее подходит для оценки типовых квартир.
  3. Среди других систем она не лучше и не хуже, грубо говоря – посредственная.
  4. Никаких существенных изменений на рынке не произошло, ведь система бесплатная и нет ни одного принуждения использовать именно ее.
  5. Вряд ли к устранению багов или ее усовершенствования что-то существенное изменится на рынке оценки.
  6. Что есть эта система, что ее нет – "ничего эпического не случится".